오피스텔의 사실상 사용용도 판단

오피스텔이란 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 것을 말합니다. 또한, 본래의 오피스텔이란 건축법상으로는 업무용 시설로 분류되는 건축물이지만 사람들의 숙박을 인정한다는 점에서 일반업무용 건물과는 차이가 있습니다. 즉, 주거용 건물인 주택으로 취급되는 것이 아닌 업무용 시설로 구분합니다. 오피스텔에는 전용면적 중 업무부분이 50% 이상이고, 욕조가 있는 욕실설치 금지, 발코니설치 금지, 타용도와 복합건물일 경우 오피스텔 전용출입구의 별도 설치 등의 규제를 하고 있습니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 판정시에는 실제 사용용도를 판단하여야 합니다.(심사)

현재 전국적으로 약 30만 실의 오피스텔이 있는 것으로 추정되고 있는데, 상당수가 거주자 또는 임차인이 주거용으로 사용하고 있는 실정입니다.

① 업무용으로 사용한다는 의미는 업무에 종사하는 자가 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우를 포함하는 것으로 해석되고,

② 주거용으로 사용한다는 의미는 오로지 주거용으로만 사용하고 있는 경우뿐만 아니라, 세대원 전원이 거주하면서 업무용으로도 함께 사용한 경우라면 주된 용도를 주거용으로 보아 거주자의 주택으로 보아야 할 것입니다. 따라서 다른 주택이 없는 경우에는 당해 오피스텔은 비과세를 받을 수 있지만, 당해 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 오피스텔도 주택수에 포함되므로 비과세가 배제되고 1세대 다주택자에 해당되면 실지거래가액 과세 대상이 되거나 중과세대상이 됩니다.

한편, 조세심판원도 오피스텔 건물은 주거 및 업무 겸용으로서 각 세대별로 주거용 사용이 가능하여 사실상 주택으로 사용한 경우에는 주택으로 보고 있습니다.(국심)

〈공실인 오피스텔의 주택 여부〉

① 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 봅니다.(양도 집행기준)

② 최근 조세심판원은 오피스텔이 1) 구조상 상시 주거용으로 사용될 수 있어도 2) 수도요금과 전기요금이 주거용으로 부과 되었더라도 임차인의 주민등록전입을 하지 않기로 한 당사자 간의 계약 및 실제 임차인이 보험모집인으로 부정기적으로 업무용으로 사용된 점을 들어 쟁점 오피스텔을 거주목적으로 사용하였다는 명확한 증빙도 제시되지 않을 것으로 보아 당초 과세처분을 잘못된 것으로 결정한 바 있습니다.(조심)

〈근린생활시설로 건축허가를 받아 주거용 원룸으로 임대한 경우〉

근린생활시설로 건축허가를 받은 다음 원룸(일명 고시원)으로 개조하여 임대를 주었던 바, 임차인이 상시 주거용으로 사용한 경우 건물의 공부상 용도와 상관없이 실제 사용용도에 따라 주택으로 보아야 합니다.(서울행법)