실지거래가액의 입증자료(3)

〈거래상대방의 증빙자료〉

양도자가 제출한 증빙은 임의성이 강하므로 신빙성 측면에서 다소 문제가 있습니다. 반면 거래상대방은 양도자와 동일하게 거래내용을 파악하고 있을 뿐 아니라, 이해관계가 상충되는 경우 진실된 거래증빙을 제시할 가능성이 높습니다. 따라서 거래상대방에서 당해 부동산의 실지거래가액을 확인하는 경우에는 양도자보다는 거래상대방을 통해서 확보한 증거자료에 더 신빙성을 둡니다.

(1) 장부가액 및 거래전표 등

매수한 부동산이 취득자의 사업용 자산에 해당이 되고 기장사업자인 경우에는 취득관련 비용에 대한 내용이 장부상에 나타나게 됩니다. 또한 취득자가 장부상에 기표를 하기 위해서는 거래증빙과 대금수수사항이 기장에 의해 확인되므로 취득자의 장부가액은 객관적일 가능성이 높습니다.

이는 어디까지나 취득자가 사업용으로 사용하는 경우에 한정하므로 사업용으로 사용할 목적으로 취득을 하였다고 할지라도 실제로 사업용으로 사용하지 아니하여 장부상에 계상되지 아니한 경우에는 장부상에 계상되지 아니한 사유로 실지거래가액이 불분명한 경우로 판단할 수는 없습니다.

(2) 세무신고자료

① 양도소득세 일반거래 신고자료

실지거래가액에 의해 신고한 경우에 한하여 전소유자의 양도가액은 납세자(양도자)의 취득가액과 일치하고 매수자의 취득가액은 납세자(양도자)의 양도가액과 일치합니다. 따라서 전소유자 또는 매수자 일방의 가액과 납세자 일방의 가액이 일치한다면 당사자간에 담합에 의해 허위로 매매가액을 신고하였다는 객관적인 증거가 없는 이상 상호 일치된 거래가액은 일단 신빙성이 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 적용세율의 차이 또는 장기보유특별공제액의 차이로 세부담의 차이가 있는 경우 등에 해당되어 신빙성이 결여된 실지거래가액은 상호거래가액이 일치하는 경우라고 하더라도 그러한 정황과 부당성을 입증하면 실지거래가액을 부인할 수 있습니다.

② 취득가액의 의제

구 「소득세법」 제97조 제7항의 규정(고가주택의 취득가액 의제)과 현 「소득세법」 같은 조의 규정(전소유자의 양도가액을 현소유자의 취득가액으로 의제)에 해당하는 경우에는 별도의 증빙제시가 없더라도 동 규정에 의해 양도자의 취득가액과 양도가액으로 의제됩니다. 그러나 이 경우에도 「소득세법」 제114조에 의해 전소유자의 양도가액이 실지거래가액과 달라서 경정결정이 된 경우에는 취득가액 의제규정이 적용되지 않습니다.

③ 소득세 및 법인세 신고자료

사업자가 양도하는 자산에 대하여 총수입금액을 줄이기 위해 양도가액을 낮추게 되면 납세자의 취득가액이 낮아져서 결국 양도시 실지거래가액에 의한 양도차익이 많아져서 세부담이 늘어납니다. 이러한 상호 검증기능으로 정상거래가액으로 세무처리되는 것이 일반적입니다. 다만, 개인의 경우 사업용 재고자산이 아닌 고정자산의 경우에는 비사업자와 동일하게 양도소득세 과세대상 자산이므로 개인거래와 마찬가지로 검증기능이 없습니다. 사업자의 사업소득과 관련한 부동산거래인 경우에도 사실상 거래내용과 일치하지 아니한 경우에는 객관적인 과세자료의 기능은 상실하게 됩니다.

④ 부가가치세 신고자료

부가가치세 신고자료는 부가가치세 과세대상거래와 면세대상거래를 일괄양수한 경우에 있어서 증빙자료로서 유용합니다. 즉 토지와 건물을 일괄양수하였으나 매매계약서상 자산별로 매매가액을 구분하여 기재하지 아니하였더라도 매도자가 발행한 세금계산서 등에 의해 자산별 가액이 구분이 가능하면 취득가액 계산시 자산별로 구분하여 취득가액을 산정할 수 있습니다.

⑤ 증권거래세 신고자료

증권거래세법 제10조의 규정에 의거 증권거래세를 신고납부한 경우, 이때 제출된 과세자료는 양도자의 양도소득세 실지거래 양도가액과 주식취득자의 취득가액이 모두 일치하여야 합니다. 따라서 이는 일방의 가액만이라도 일치하지 아니한 경우에는 신고한 실지거래가액은 신빙성을 인정받을 수 없습니다.

(3) 세무조사 관련자료

① 세무조사시 확인자료

과세관청이 부동산 또는 주식의 취득자금 출처를 조사함에 있어서 신고한 거래가액이 허위임이 확인되고 실지거래가액이 입증되었다면 양도자의 양도가액도 확인된 양도가액으로 하여야 합니다. 반면에 부동산 또는 주식의 양도와 관련된 세무조사에서 신고한 자산의 사실상 양도가액이 확인되었다면, 매수인의 취득가액은 객관적으로 실지거래가액이 입증된 것입니다.

② 세무조사시 문답자료

세무조사시 거래상대방을 직접 대면하여 거래내용에 관하여 조사공무원의 사실관계와 관련된 질문에 대한 답변을 구술받아 작성한 문답서는 단순히 작성한 사실확인서 등의 증빙보다 신빙성이 높습니다. 다만, 답변자가 본인의 이해관계가 상충되는 경우에는 사실과 다른 진술을 할 가능성도 있습니다. 따라서 거래상대방의 대면조사를 통해 작성된 문답서라고 하더라도 실지거래가액을 입증하는 객관적인 증빙자료로 볼 수 없고 신빙성 판단에 보조적인 증빙서류로 보아야 할 것입니다.

(4) 거래상대방이 보관하고 있는 매매계약서 및 매매대금 수수증빙

양도자가 신고한 실지거래가액이 거래상대방이 보관하고 있는 매매계약서 또는 대금수수증빙에 의해 일치하는 경우에는 신고시 제출한 매매계약서의 진정성립은 신빙성이 그만큼 높아집니다. 만일 양도자와 양수자의 증빙이 일치하지 아니할 경우에는 거래상대방의 증빙서류가 거래 당시 작성된 증빙서류일 가능성이 거의 확실합니다. 거래상대방이 임의로 조작한 증빙서류를 과세관청에 제시하여 양도자에게 부당한 양도소득세 부과처분이 있게 한 경우에는 사문서위조 등의 형사책임을 물을 수 있으므로 진실한 거래증빙이 아닌 허위의 증빙을 제시할 가능성이 현실적으로 거의 없기 때문입니다.

(5) 인감증명이 첨부된 거래사실확인서

거래상대방의 시실확인서는 양도인의 신고시 제출한 거래의 증빙이 최소한 독자적으로 임의 작성된 증빙서류가 아님을 입증하는 문건입니다. 따라서 양도자의 매매계약서상의 거래가액이 거래 당시 실지거래가액임을 확인하는 서류를 첨부하여 신고를 하는 경우 매매가액의 신빙성을 높일 수 있습니다. 거래사실확인서는 거래당사자가 작성한 사실을 입증하기 위해 확인서를 발급하는 자의 인감증명이 첨부되어야 합니다.

매매계약서 없이 거래상대방의 거래사실확인서만으로 거래가액을 입증하는 증거서류로 삼을 수 있는지는 과세관청의 증거취사선택권에 따라 판단할 사항입니다.

〈거래관계인의 증거자료〉

거래관계인이란 거래 당시 매매당사자는 아니지만 매매사실을 중개한 위치에 있었거나 매매당사자의 요청에 의해 거래 당시에 입회를 하고, 매매계약서에 입회인의 자격으로 서명날인한 자를 말합니다. 이러한 거래관계인은 거래당사자와 함께 거래에 관한 실체를 가장 잘 알 수 있는 위치에 있다고 할 것입니다. 따라서 거래관계인의 거래에 관한 사실확인서류는 거래에 관한 증빙자료의 하나로 취급됩니다.

그러나, 어디까지나 거래의 실체적 진실에 따라 작성된 경우에 한하므로 양도인이 제출한 매매계약서 등의 거래가액이 신빙성이 없다는 사실이 확인된 경우에는 증거능력을 상실한다 할 것입니다.

(1) 중개인의 사실확인서

거래 당시 작성된 매매계약서상에 중개인에 관하여 표기하고 서명날인이 되어 있어야 하며, 나아가 「부동산중개업법」(현행 「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」)상 비치기장하는 중개물건대장에 중개한 부동산이 등재되어 있어야 비로소 적격 자격자라 할 수 있습니다. 매매계약서상에 중개인으로 표기되어 있지 않거나 중개매물대장에 거래한 부동산이 기재된 사실도 없다면 부동산중개인이 발행한 사실확인서는 거래관계인의 지위가 입증되지 않아 신빙성이 결여됩니다.(감심)

(2) 입회인의 사실확인서

부동산중개업소를 거치치 않고 거래관계의 증인으로 입회인을 세우거나 입회인으로 하여금 매매계약을 작성토록 하는 경우도 있습니다. 이런 경우 매매계약서에 입회인의 자격으로 명시하고 서명날인이 되어 있다면 거래의 실체를 파악할 수 있는 지위에 있다고 할 것입니다. 그 입회인이 거래에 관한 사실확인서를 발급하였다면 거래의 증빙서류의 하나로 효력이 있다고 봅니다.

그러나 중개인 및 입회인은 거래당사자가 아닌 제3자의 지위에 있고 거래에 관련된 이해관계가 없으므로 임의로 사실확인서를 작성할 개연성은 충분히 있습니다. 어디까지나 양도인이 신고한 실지거래가액을 입증하는 보조적인 증거자료에 지나지 않는다고 보아야 합니다.

(3) 기타 관계인의 과세관청 제보자료

거래당사자 또는 거래관계인의 지위에 있지는 아니하였지만 거래내용을 알 수 있는 지위에 있던 자가, 거래내용에 관한 정보를 과세관청 등 관계기관에 제보를 한 경우에 그 제보내용이 추상적이고 불분명하거나, 제보자의 신원을 밝히지 않고 익명으로 한 경우 또는 사적문제를 해결할 목적으로 제보한 경우에는 신빙성있는 자료로 볼 수 없습니다.

그러나 실명을 밝히면서 거래에 관한 구체적 사실관계를 적시하거나 제보에 대해 증빙의 일부근거를 제시하는 경우에는 실지거래 내용과 부합될 가능성이 높습니다. 이러한 점에서 거래당사자 또는 거래관계인의 제보자료도 신고한 실지거래가액의 신빙성을 판단하는 데 증빙서류의 하나로 볼 수 있습니다.

〈관계기관의 증빙서류〉

(1) 법원의 판결문

분쟁으로 인한 법원의 판결문에는 판결의 효력을 갖고 있는 조정의 결정 등도 포함됩니다. 그러나 이러한 재판의 결과는 이해당사자 간에는 절대적 법률 효력을 갖지만 과세관청이 판결문 등을 증거로 채택하여야 한다는 절대적인 법률 효력은 없습니다. 이는 조세회피를 목적으로 당사자 간에 담합에 의해 의도된 소송의 결과물을 생성할 수 있기 때문입니다. 특히 의제자백에 의해 확정된 판결의 경우에는 정식 재판절차를 거치지 아니한 경우이므로 증거능력은 떨어진다고 할 것입니다.

그러나 당해 부동산과 관련한 형사사건(사기 또는 기타 관계법령 위반 등)으로 법령 위반에 대한 처벌을 수반한 판결이 있는 경우, 조세회피의 목적으로 담합에 의한 재판으로 볼 수 없으므로 객관적인 증거능력을 갖는 문건으로 볼 수 있습니다.

(2) 검찰 및 경찰관서의 수사기록 문서

수시기록 문서에 나타난 사실관계 모두가 진실이라고 단정할 수는 없지만 실체적 진실을 발견하려는 권한을 갖고 있는 공무원의 공무집행절차에 의해 확인된 사실관계이므로 이는 객관적인 신빙성이 있다고 봅니다.

(대법판례, 국심)

검찰 및 경찰관서의 수사기록은 수사결과에 따라 유죄의 혐의로 기소되어 적정한 처벌을 받는 경우는 물론 무죄로 처분된 경우도 신빙성에는 차이가 없습니다.

(3) 타기관 제출자료

행정절차 중 거래금액의 신고를 수반하도록 규정하고 있는 경우로서 관계기관에 신고된 거래가액은 실지거래가액의 추정의 효력이 있습니다. 따라서 관계기관에 신고된 매매가액이 실지거래가액이 아니라는 사실입증은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있습니다.

(4) 지방세 과세자료

실지거래가액 과세대상을 제외한 거래에 대해서는 신고가액이 시가표준액에 미달되는 경우에 한하여 시가표준액으로 과세표준을 계산하므로, 개인간 거래에서는 실지거래가액과 무관한 가액이 과세표준으로 산정됩니다.

따라서, 지방세 중 취득세와 등록세의 과세표준 산정에 기초가 되는 과세자료는 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 경우 국가 등의 거래를 제외하고는 일치하지 않습니다.

다만, 검인계약서 기재금액이 신고한 양도실지거래가액을 상회하는 경우에는 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 추정할 수 있습니다. 반대로 양도소득세 신고시 제출한 실지거래가액이 취득세 및 등록세 과세표준 신고시 신고한 매매가액과 다르더라도 양도소득세 신고시 신고한 실지거래가액을 취득세 및 등록세 과세표준으로 계산(단, 국가 등의 실가대상 거래는 제외)할 수 없습니다.

(5) 부동산 실제거래가격 신고제도

정부는 부동산투기를 근절함은 물론 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하는 동시에, 2007.1.1.이후부터 시행되는 양도소득세 실지거래가액 과세원칙에 대비하여 2006.1.1.부터 부동산 실제거래가격 신고제도를 시행하였습니다. 부동산 실제거래가격 신고제도는 종전에 시행되던 「부동산중개업법」을 개정하여 법 제27조에 부동산거래의 신고규정을 두었습니다.

또한 부동산 신고가격에 대한 검증절차를 두어 부동산거래가격의 적정성을 검증하도록 하였습니다. 부동산거래 신고제도의 정착을 위해 과태료부과 규정을 두어 위반자에 대한 처벌도 규정하고 있어, 향후 이 제도가 정착이 된다면 과세자료의 투명성이 확보되고 세부담의 공평은 물론 원활한 세무행정도 기대됩니다.

(6) 공정증서

조세의 부과처분에 있어서 공정증서는 일정한 범위 안에서 증거능력을 갖습니다. 이는 당사자 간에 조작이나 담합에 의해 진정한 의사가 아닌 허위의 사실을 공증을 통해 진실된 증거자료로 위장제시할 개연성이 있기 때문입니다. 따라서 공정증서에 의한 증빙서류의 제출이 있다고 하더라도 당해 거래의 신빙성 여부는 별도의 절차에 따라 따져 보아야 할 것입니다. 다만, 조세분쟁이 발생한 경우에는 납세자가 객관적인 증빙서류를 제출한 이상 제출된 공정증서가 진정한 의사에 의하지 아니함을 과세관청에서 입증을 하여야 하는 것입니다.