실지거래가액의 입증자료(1)

실지거래가액의 증빙서류에 관하여 「소득세법」상 명문규정을 별도로 두고 있지는 않으며, 이는 부동산의 양도방법(매매, 부담부증여, 현물출자, 교환, 대물변제 등)이 다양하고 사례마다 증빙서류가 천차만별이기 때문입니다.

그러므로, 실지거래가액의 입증자료는 실지거래가액에서 거래당사자 간에 생성된 문건 일체를 의미한다고 보아야 하며, 나아가 문서 등 물적 증거서류는 물론 당사자 및 거래관계자의 인적증거 등도 포함하여 거래의 실체적 진실을 알 수 있는 일체의 증거자료를 의미한다고 해석됩니다.

따라서, 납세자가 얼마나 객관적인 증빙서류를 신고시에 제출하느냐에 따라 실지거래가액의 입증은 용이해집니다. 물론 제출된 일련의 증빙서류 등이 거래당사자 간에 담합하여 조작할 수도 있으므로, 납세자가 제출한 증빙서류 등이 객관적인 자료라고 하더라도 실지거래가액으로 단정할 수는 없습니다.

실지양도가액과 실지거래가액의 입증자료는 자료의 관리자 및 생산 경위, 법적 구속력, 임의성 여부 등에 따라 증거능력의 차이가 많습니다. 양도자는 본인의 보관 · 관리자료 뿐만 아니라 거래관계자의 자료도 함께 제시하는 것이 신빙성 여부 판단에 있어서 유리합니다. 또한 임의로 작성 가능한 문서에 의하는 것보다 객관적인 자료를 제시하는 것이 더 큰 증거능력을 갖습니다.

〈양도자의 증빙자료〉

양도자 본인이 보관 · 관리하거나 생성한 문건 일체를 말하며 대표적인 매매계약서와 매매대금 증빙서류가 있고, 이외에 양도부동산 거래와 관련하여 분쟁이 발생함에 따라 생성된 문건도 해당됩니다.

(1) 매매계약서

매매가액을 입증하는 증거서류로서의 매매계약서는 원칙적으로 거래당시 실제계약 내용대로 작성되었던 매매계약서를 의미합니다. 그러나 「부동산등기특별조치법」의 시행으로 1988.10.1.부터 검인계약서제도가 시행되면서 부동산매매와 관련된 매매계약서는 관행적으로 실제계약서와 검인계약서 두 가지 종류로 생성되었습니다.

① 거래 당시 작성된 실제계약서

객관적인 서류로서 가장 기본적인 서류인 매매계약서는 거래당사자 간에 작성된 사적인 서류이므로, 신고시 제출된 계약서가 거래 당시에 작성된 진정한 실지계약서인지 여부가 문제가 됩니다.

i) 매매계약서 단독 문건의 증거능력

실지거래가액의 증빙서류의 범위에 관한 구체적인 규정이 없으므로 매매계약서 단독 문건으로도 증빙서류의 요건은 부합됩니다. 따라서 과세관청에서는 매매계약서 이외에 다른 증빙이 없다는 것을 이유로 신고한 실지거래가액을 단정적으로 부인할 수는 없습니다.

그러나 매매계약서의 작은 흠결이나 하자 또는 매매가액의 신빙성을 이유로 신고한 실지거래가액을 과세관청이 부인하는 경우에, 추가적인 입증자료가 없는 경우에는 납세자가 신고한 실지거래가액의 정당성을 주장하더라도 받아들여지지 않을 수가 있습니다.

ii) 매매계약서와 다른 증빙서류가 함께 제출된 경우

신빙성을 뒷받침하는 관련증빙이 함께 제출되면 신고한 실지거래가액의 신빙성은 더해집니다. 매매계약서와 함께 매매대금을 입증하는 영수증 등이 제출되거나 금융자료 등에 의해 매매대금이 입증되는 경우, 또는 거래상대방 또는 중개인의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서까지 함께 제출한 경우에는 과세관청에서도 매매가액의 신빙성을 부인하려면 그에 상응하는 부당성을 근거로 신고한 실지거래가액을 부인하여야 합니다.

그러나 다른 증빙서류와 함께 제출되었다고 하더라도 당해 제출된 서류의 작성경위, 객관성 정도, 추후 조사내용과 일치 여부 등에 따라 진정성이 의심되는 경우에는 신고한 실지거래가액을 부인할 수 있습니다.

iii) 매매계약서 없이 여타의 증빙서류만 제출하는 경우

매매계약서가 없는 경우 여타의 증빙자료만 제출하는 경우에도 실지거래가액의 증빙서류 요건에는 충족됩니다. 따라서 매매계약서가 제출되지 않은 경우라 할지라도 여타의 다른 증빙서류에 의해 실지거래가액임이 객관적으로 입증이 되는 경우에 한하여 실지거래가액을 인정받을 수 있다고 봅니다.

② 소유권이전등기시 작성된 검인계약서

검인계약서의 본래의 취지는 거래당시 작성된 실제매매계약서를 그대로 검인을 받아야 하지만, 부동산 취득자는 취득세 및 등록세의 과세표준이 검인계약서상의 매매가액으로 계산되기 때문에, 대부분 지방세법상 시가표준액을 약간 상회하는 금액을 매매가액으로 하여 검인을 받는 것이 관행화되었습니다.(일명 “다운계약서”)

따라서 검인계약서가 엄밀히 말해 거래 당시 작성된 실제계약서와 동일한 경우는 거의 없다고 보아도 과언이 아닙니다.

i) 검인계약서의 증빙서류로서의 효력

증빙서류로서의 매매계약서를 거래 당시에 작성된 매매계약서만을 의미하는 것으로 한정한다면 소유권이전등기시 재작성된 검인계약서는 증빙서류로서의 법적 효력이 없습니다. 그러나 대법원판례나 국세심판례 등에서는 검인계약서도 실지거래가액의 증빙서류 중 하나로 인정하고 있습니다.

따라서 법무사가 작성한 검인계약서를 제출하였다는 이유만으로 증거능력을 불인정할 것이 아니라, 계약내용의 진실성 여부를 판별하여 그 증거능력을 판단하여야 한다고 판시하고 있습니다. 이것은 검인계약서에 기재된 매매가액이 사실상 실지거래가액이므로 동 금액을 실지거래가액으로 본다는 취지가 아니라 검인계약서는 실제 거래 당시 작성된 매매계약서가 아닐지라도 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되기 때문에 매매계약서의 형식적 요건에는 부합한다는 의미입니다.

따라서 검인계약서의 매매가액은 실지거래가액으로 추정될 뿐 의제되지 아니하므로 매매가액의 사실 여부는 거래 당시 작성된 일반매매계약서와 동일하게 별도로 판단하여야 하는 것입니다.

ii) 검인계약서상의 매매가액이 신빙성이 없는 경우

조세심판원의 일부 심판례에서는 부동산 검인계약서는 등기 이전서류로서 거래가액을 사실보다 낮게 기재하여 작성되고 있는 것이 통례이므로 검인계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 아예 인정하지 않은 경우와, 검인계약서의 흠결(중개인이 없거나 채무인수조건에 대한 특약사항의 누락)을 이유로 검인계약서상의 매매가액을 실지거래가액으로 인정하지 않는 경우도 있습니다.

검인계약서가 적격증빙의 효력을 갖는 이상 검인계약서의 매매가액이 실지거래가액이 아니라는 입증은 주장하는 자에게 입증책임이 있습니다.

iii) 검인계약서상의 매매가액과 실제계약서상의 매매가액이 다른 경우

양도소득세 신고시에는 실지거래가액의 증빙서류로 검인계약서를 제출하였다가 과세관청의 검인계약서의 매매가액이 신빙성이 없다고 하자 나중에 실제계약서를 제출하는 경우가 문제인데, 신고 당시부터 실지매매계약서를 제출하지 않은 의도가 조세회피목적이 다분히 내포되었다고도 보이므로 신빙성에 의심은 가지만 거래 당시 작성한 매매계약서에 의해 실지거래가액이 입증되는 경우까지 검인계약서와 일반매매계약서의 매매가액 차이를 이유로 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하다고 판단됩니다.

③ 재작성 매매계약서

검인계약서는 존재하지만 거래 당시 작성된 매매계약서가 존재하지 아니하여 매매계약 내용대로 매매계약서를 임의로 재작성한 경우, 증빙서류의 적격요건을 갖추었다고 보기는 어렵다고 봅니다. 매매계약서가 존재하지 아니하여 재작성한 매매계약서까지 적격 증빙서류의 범위로 보는 경우, 계약서의 흠결이나 하자를 이유로 실지거래가액의 신빙성을 부인하기도 어렵습니다. 더욱이 거래 당시의 실지거래 내용대로 재작성되었는지 여부도 확인할 수 없으므로 거래적격증빙으로 인정받을 수 없다고 보아야 합니다.(국심)

따라서 계약 당시에 작성된 매매계약서가 분실되거나 훼손되어 신고 당시에 존재하지 아니한 경우에는, 매매계약서를 재작성하여 제출하기보다는 거래 당시에 작성되었거나 생성된 다른 증빙서류를 실지거래가액의 증빙으로 제출하여야 할 것입니다.

④ 전자복사본의 매매계약서

매매계약서의 진정성립 요건은 원본 또는 부본에 근거하여야 하지만 원본이 현존하지 아니한 경우에는 문서사본도 과거에 존재한 적이 있는 문서를 전자복사한 것이라면 원본의 존재 및 진정성립을 인정하여 서증으로 채용할 수 있다(대법판례)고 보므로 원본을 대신하여 증거능력을 갖고 있습니다.

다만, 원본이 아닌 임의로 작성된 문건을 토대로 한 전자복사본인 경우에는 진정성립을 인정받을 수 없다고 보아야 할 것입니다.

(2) 매매대금 수수증빙

① 매매대금의 영수증

i) 매매대금의 수수증빙은 거래 당시 작성된 매매계약서와 함께 실지거래가액을 입증하는 중요한 증빙 중의 하나입니다. 설혹 거래 당시에 작성된 매매계약서는 제출하지 못한다고 하더라도, 거래 당시에 수수한 매매대금에 관한 증빙을 실제로 보관하고 있어 그 대금에 관한 증빙을 제출하였다면 실지거래가액을 입증하는 증빙서류의 하나로 보아야 합니다.

ii) 그러나 사인간의 거래에 있어서는 대부분 거래상대방(대금을 지급받는 자)이 임의로 발급해 주고 있기 때문에 거래 당시 실제로 수수한 매매대금에 근거하여 발급된 것인지, 아니면 사후적으로 발급되었는지 식별이 용이하지 않아서 실지거래가액을 입증하는 객관적인 증빙으로 인정할 수는 없다고 봅니다.

다만, 영수증의 작성기간이 상당한 시일이 경과한 상태에서 원본이 보관된 경우라면 보관상태, 인영이나 서체 등을 육안으로 식별하여도 진본 여부가 구분되므로 이러한 경우라면 객관성이 있는 증빙에 포함된다 할 것입니다.

iii) 매매대금의 수수증빙은 사인 간에 작성되는 문건이므로 특정의 서식은 없습니다. 다만, 수수되는 대금의 원인(○○부동산 매매와 관련된 매매대금 중 계약금, 중도금, 잔금 등 어느 단계의 매매대금인지를 말함)과 수수한 금액, 지급자, 수수일자, 영수한 자의 인적사항, 자필서명날인의 형식을 갖춘 서식을 이용하면 됩니다.

ⅳ) 부동산에 관련된 기타 채권 및 채무가 있는 경우(임대료 미수령액, 공과금 미납부액, 당해 부동산 공사관련 미지급액 등)에도 동 금액을 매매가액에서 가감하여 정산을 하여야 합니다.

② 매매대금 관련 금융자료

금융자료는 통상 다음의 증빙을 말합니다.

금융자료는 부동산거래에 있어서 조작의 가능성이 희박하여 매매계약서 또는 대금의 영수증보다 더 확실한 실지거래가액을 입증하는 객관적인 자료로 받아들여지고 있습니다.

그러나 매매가액을 낮추기 위해 계약서상의 금액에 상당하는 금액만 수표 또는 무통장거래를 하고 차이금액은 노출되지 않은 현금거래나 차명계좌에 의해 거래를 하는 방법 등으로 임의로 금융증빙을 조작할 수 있기 때문에 항상 신빙성이 있다고는 볼 수 없습니다.

(다음에 계속)