양도에 해당되지 않는 경우(1)

〈환지처분 및 보류지 충당〉

현행 「소득세법」에서는 「도시개발법」(구 토지구획정리사업법) 또는 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 아니합니다.

환지처분에 대해 양도소득세를 부과하지 아니하는 이유는, 종전의 토지가 새로운 지목의 토지로 변경된 것에 불과하여 사실상 유상으로 양도된 것이 아니기 때문입니다. 또한, 환지로 취득하는 토지의 취득시기는 「소득세법시행령」 제162조 제1항 제9호의 규정에 의하여 환지 전의 토지의 취득일로 보므로 종전토지의 취득시부터 환지시까지의 양도차익을 과세에서 제외하는 것이 아니라, 결국 토지의 보유기간 전체의 양도차익에 대해 과세하게 되어 양도의 개념에서 제외한 효과는 이월과세에 의한 과세이연 효과만 있다고 볼 수 있습니다.

(1) 환지처분과 보류지

“환지처분”이란 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할 · 합병 또는 교환하는 것을 포함)을 말합니다.

“보류지”란 위 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말합니다.

① 해당 법률에 따른 공공용지

② 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지

(2) 환지가 수반되는 사업의 종류

환지가 수반되는 사업의 종류는 다음과 같습니다.

① 「도시개발법」에 의한 도시개발사업

② 「도시정비법」에 의한 주택재개발사업, 주택재건축사업

③ 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업

④ 「전통시장및상점가육성을위한특별법」에 따른 시장정비사업

(3) 환지처분 후에 면적이 증 · 감된 경우

「도시개발법」에 의해 사업시행자가 환지계획을 수립함에 있어서 종전 토지에 대한 권리면적대로 환지처분이 이루어지지 않는 경우가 대부분입니다. 그 이유는 도시개발사업을 할 때 공공용지로 기부채납하거나 토지를 사업비용에 갈음하여 체비지로 충당함에 있어서 일정률의 감보율을 적용한 면적을 권리면적으로 확정을 하지만, 필지별 면적을 토지 소유자의 권리면적대로 구획을 할 수가 없기 때문입니다. 환지면적은 권리면적과 차이가 날 수밖에 없으며 환지면적의 과부족에 대해서는 금전으로 청산합니다.

환지면적이 권리면적에 미달하는 경우에는 감소한 면적에 상당하는 환지청산금을 교부받게 되는데 교부받은 청산금은 토지가 유상으로 이전되므로 양도에 해당됩니다.(예규)

이와 반대로, 환지면적이 권리면적을 초과하는 경우에는 과도면적 부분에 대해 환지청산금을 납부하는데 이때 납부한 환지청산금에 해당하는 면적은 환지시에 새로이 취득한 것으로 봅니다.

(4) 2개 필지 환지와 청산금 · 징수금 상계시

「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 1필지는 환지청산금 교부대상(권리면적보다 교부면적이 감소)에 해당하고, 1필지는 환지청산금 납부대상(권리면적보다 교부면적이 증가)에 해당하는 경우 환지청산금 교부대상으로서 권리면적보다 교부면적이 감소한 부분에 대하여는 청산금 전액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 환지청산금 납부대상으로서 권리면적보다 교부면적이 증가한 부분에 대하여는 환지 전 토지와는 별도로 환지시에 새로이 취득한 것으로 봅니다.(예규)

(5) 임의재건축으로 부수토지가 감소한 경우

도시정비법이 적용되지 아니하는 일반 재건축을 하면서(임의재건축) 종전주택의 부수토지 중 공사비에 갈음하여 시공사에게 이전된 토지면적은 소득세법상 체비지가 아니므로 일반 재건축 결과 세대수의 증가로 인한 공유지분 감소분은 체비지에 해당하지 않고 유상양도에 해당합니다.(국심)

(6) 환지처분에 해당하지 아니하는 환매특약부 매매

택지개발지구로 지정된 토지를 사업시행자와 환매특약부 매매계약을 체결하여 개발 후 새로운 지번의 토지를 공급받는 조건으로 양도하는 토지는 환지처분에 해당하지 아니합니다.

〈양도담보자산으로 소유권이 이전되는 경우〉

“양도담보”란 담보를 목적으로 소유권을 이전하는 것이므로 채무자가 양도담보 계약을 체결할 때 양도담보계약서 사본을 첨부하여 과세표준확정신고서를 제출한 경우에는 등기형식은 양도이나 실질은 담보목적이므로 양도로 보지 않습니다. 그러나, 채무자가 채무불이행으로 당해 자산을 채무 변제에 충당한 경우에는 양도에 해당합니다.

실무에서는 매도담보라고도 칭해지는 양도담보는 확정신고시 아래의 사항을 신고하는 경우에 다음의 요건을 갖춘 계약서 사본을 양도소득 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 양도로 보지 아니합니다.

① 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

② 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용 · 수익한다는 의사표시가 있을 것

③ 원금 · 이율 · 변제기한 · 변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에 한하여 양도로 보지 아니하는 것이며, 담보목적이 달성된 후 원소유자에게 소유권을 환원하여 주는 경우에도 양도로 보지 아니하는 것입니다.(예규)

〈지적경계선 변경을 위한 토지 교환〉

2015.1.1.이후 교환분부터 지적경계선 변경을 위한 토지의 교환의 요건은 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

① 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위하여 「공간정보의구축및관리등에관한법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 분할하여 교환할 것

② 토지의 교환으로 인한 변동면적이 교환대상 토지 전체 면적의 2/10 이내일 것

③ 토지의 교환이 상기 ①, ②요건을 모두 충족하였음을 입증하는 자료를 납세지 관할 세무서장에게 제출할 것

④ 자료의 제출시기 등은 국세청장이 고시

(다음에 계속)