양도에 해당하는 경우(1)

〈매매〉

매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금지급을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약입니다. 매매계약이 체결되면 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 하고, 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 합니다.

대금의 지급과 권리의 이전은 쌍방의무이므로 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 합니다. 따라서 매매는 매매대금의 청산이 이루어지고 소유권 등의 권리가 매수자에게 이전이 경료되면 완결되는 것입니다.

(1) 계약체결 후 해약이 된 경우

매매대금의 청산이 이루어지지 아니한 상태에서 민법 제565조에 의거 해약이 된 경우에는 당연히 매매의 효력은 발생하지 아니합니다. 이때 매도자가 받은 해약금은 부동산의 대가로 지급받는 금전이 아니므로 양도가액으로 볼 수 없으며 이는 기타소득에 해당합니다. 또한 해약금을 지급한 자는 부동산의 취득대가가 아니므로 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다.

(2) 매매대금의 지급은 완결되었으나 소유권 등 권리의 이전이 이루어지지 아니한 경우

양도의 정의에서 자산에 관한 등기나 등록에 불구하고 사실상 유상으로 이전하는 경우를 과세대상으로 삼고 있으므로, 매매대금의 지급이 완결되었다면 사실상 매매가 이루어진 것입니다. 따라서 소유권의 이전 여부에 관계없이 잔금청산일을 양도일로 보아 양도소득세에 대한 신고 · 납부가 이행되어야 합니다.(예규)

잔금청산일을 양도일로 보아 양도소득에 대한 납세의무를 이행한 후 소유권 이전등기를 나중에 하는 경우에는 별도의 신고의무는 없습니다. 다만, 소유권 이전등기를 먼저 이행해 주고 나중에 잔금을 청산하는 경우에는 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날을 양도일로 봅니다. 그러므로, 실무에서는 잔금청산일을 언제로 볼 것인지가 애매한 경우가 많으므로 통상 등기접수일을 양도일로 보고 처리를 하고 있는 것입니다.

(3) 매매대금의 청산이 이루어지지 않았으나 소유권 등 권리의 이전이 이루어진 경우

이 경우는 앞(2)번에서 설명한 부분과 같이 소유권 등기접수일이 양도시기입니다. 그러나, 정상적으로 매매대금이 청산되지 아니하여 당사자 간에 매매계약을 해제하여 소유권을 본래의 매도자에게 환원하는 경우에는 소유권 이전등기에 불구하고 양도로 보지 않습니다.(판례)

(4) 매매대금의 극히 일부를 제외한 대부분의 대금이 지급된 경우

매매대금의 청산일이라 함은 원칙적으로 거래대금의 전부를 지급한 경우를 의미하지만 그 전부를 이행하지 않았어도 사회통념상 거의 지급이 되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 때에는 매매가 완결된 것으로 봅니다.(심사, 판례)

다만, 양도시기는 사실상 대금이 청산된 날입니다.(판례)

(5) 공부상 소유권자와 사실상 소유권자가 다른 경우

공부상 소유권자와 사실상 소유권자가 다른 경우라 할지라도 매매대금이 청산된 경우에는 매매는 완결된 것이고, 양도소득의 실질적인 귀속자를 누구로 보느냐의 문제는 납세의무자에 대한 것이므로 당해 거래가 원인무효가 아닌 한 정당한 매매에 해당됩니다.

① 명의신탁의 경우

명의수탁재산을 정상적으로 명의신탁자가 양도한 경우는 물론이고, 명의수탁자가 명의신탁자의 동의 없이 매매를 하였거나 명의수탁자의 채무에 대한 담보물로 제공하였다가 채무불이행으로 경매된 경우라도 매매에 해당합니다. 이때에도 납세의무자는 명의수탁자가 아닌 명의신탁자입니다.(예규)

② 양도계약체결 후 상속이 개시된 경우

피상속인이 매매계약을 체결한 후 잔금을 청산하기 전에 상속이 개시되어 상속인이 잔금을 수령한 경우에도 양도에 해당하며, 이때 양도소득세 납세의무자는 상속인이 되는 것입니다. (예규)

③ 증여계약체결 후 증여등기 이전에 양도한 경우

증여계약을 체결하여 수증인에게 증여를 하였으나 증여등기를 이행하지 아니한 상태에서 수증인이 사용 · 수익을 하다가 양도한 경우에도 양도에 해당하는 것이며, 매매대금이 수증자에게 귀속된 경우라도 증여등기를 이행하지 아니한 이상 납세의무자는 수증자가 아닌 증여자가 되는 것입니다. (판례)

(6) 토지를 양도하고 매수자가 토지소유자 명의로 건물을 신축하여 판매한 경우

토지의 매매대금을 전액 지급받았으나 매수자의 요청에 의해 건물 신축을 토지소유자 명의로 하여 판매한 경우에도 토지의 양도로 보아 토지 소유자에게 양도소득세를 과세하는 것이며, 건물 신축판매업에 대한 사업소득의 납세의무는 매수자에게 있는 것입니다. (예규)

(7) 배우자 및 직계존비속 간의 매매

「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항에 규정한 배우자 또는 직계존비속 간에 증여추정에 해당하는 경우라도 사실상 매매대금의 수수가 확인되는 경우에는 매매에 해당하는 것이므로 증여추정 규정의 적용은 배제되는 것입니다.

(8) 상속지분을 포기하고 현금을 지급받는 경우

피상속인의 부동산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 일방이 그의 상속지분을 포기하는 대가로 다른 일방으로부터 현금을 지급받은 경우, 그 포기한 상속지분 상당의 부동산은 「소득세법」 제88조 제1항에 따라 자산이 유상으로 사실상 이전된 것이므로 매매에 해당되어 양도소득세 과세대상입니다.

〈교환〉

교환에 관한 규정은 세법에는 명문규정이 없고 민법 제596조의 규정에 의하면 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약을 말합니다. 즉, 물물교환을 의미하는 것이죠.

(1) 교환의 과세범위

교환계약에는 동등가치의 두 부동산을 맞교환하게 되어 금전거래가 수반되지 않는 교환과 교환대상 부동산의 가치가 동등하지 않아 금전거래가 수반하는 교환이 있는데, 금전거래 수반여부에 불구하고 교환차익에 대하여 양도소득세를 과세하는 것이 아니라 교환자산 전체에 대해 과세를 합니다.

따라서, 양도소득세 과세대상 자산 간에 교환이 이루어진 경우에는, 쌍방 모두의 자산이 양도소득세 과세대상이며 교환으로 취득한 자산이 각각 취득세 및 등록세 과세대상인 경우에는 모두 취득세와 등록세를 납부하여야 하는 것입니다.

(2) 교환계약의 해제

부동산 간의 교환계약을 체결하였으나 계약조건을 이행하지 못해 교환계약을 해제했을 경우에는 매맥계약의 해제와 마찬가지로 양도에 해당되지 않습니다. (심사)

(3) 관리처분계획 변경없이 분양주택이 변경되는 경우

도시재개발법에 의한 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 종전주택 및 토지를 재개발조합에 제공하고 재개발사업의 관리처분계획에 따라 재건축하는 주택을 분양받는 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 당초 관리처분계획의 변경이 없이 관리처분계획과 다르게 조합원과 시공회사 사이의 계약에 의하여 분양받을 주택이 변경되는 경우에는 서로의 자산이 교환되는 것으로 보아 양도에 해당하는 것입니다. (예규)

한편, 주택재개발사업의 관리처분계획에 따라 취득한 조합원입주권의 동, 호수를 다른 조합원과 교환하는 경우에도 양도에 해당하므로 양도소득세 과세대상입니다. (예규)

또한, 환지토지를 환지계획의 변경이 없이 임의로 다른 토지와 대체한 경우에도 양도에 해당하는 것입니다. (예규)

(4) 공유물 분할을 위한 공유지분의 교환

① 연접필지의 공유물 분할 목적의 교환

공동소유 토지를 공유지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유자 지분별로 단순히 재분할하는 경우에 대해서는 양도로 보지 아니합니다. 한편, 국세청은 연접한 다수 필지를 공유지분을 교환하여 각각 단독소유로 소유권 이전하는 것은 교환에 해당하므로 양도로 보았으나 사실상 공유물 분할인 경우에는 양도로 보지 않습니다.

② 연접필지의 공유물 분할목적의 매매

교환방식이 아닌 형식적으로 매매를 원인으로 이전한 경우라고 하더라도 사실상 공유물 분할에 해당이 되고 공유지분의 시가차액 정산이 없었다면 유상양도로 볼 수 없습니다. (국심)

③ 연접하지 않은 공유물분할 목적의 교환

연접하지 않은 2필지 이상의 토지를 각각 1인이 단독 소유할 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것으로서 양도에 해당합니다. (예규)

(5) 토지합병을 위한 교환

거주자가 「측량·수로조사 및 지적에관한 법률」(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 제18조의 규정에 의한 합병신청을 하고자 소유자가 서로 다른 필지의 소유권을 교환하여 지분을 정리하는 것은 유상양도에 해당합니다. (판례)

반면에, 토지의 효율적인 이용을 위해 합병 또는 합병 후 분할을 할 경우에는 교환등기를 함에 따라 발생된 차이 면적만 과세대상으로 보아야 한다는 견해도 있습니다. (심사)

(다음에 계속)