양도소득의 양도비용

필요경비 중 취득가액과 부대비용은 자산의 취득과 관련하여 지출된 비용이고, 자본적지출액 등은 보유기간 중에 지출한 비용이며, 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용을 말합니다.

2018.4.1.이후 양도분부터는 세원양성화 등 거래투명성 제고를 위해 “자본적지출액 지출증빙”과 동일하게 양도비 지출에 관한 소득세법 제160조의2 제2항에 따른 증빙서류(세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증)를 수취 · 보관하거나, 실제로 지출한 사실이 금융거래 증명서류(계좌이체 등)에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있습니다.

① 증권거래세법에 의한 증권거래세 납부액(2009.2.4.신설)

② 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용(2009.2.4.신설)

③ 공증비용, 인지대, 소개비(2009.2.4.신설)

④ 위와 유사한 비용으로서 기재부령으로 정하는 비용(현재 규정 없음)

⑤ 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 등을 만기 전에 양도함 으로써 발생하는 매각차손

⑥ 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도 비용(2018.2.13.이후 양도하는 분부터 적용)

⑦ 위탁매매수수료(2019년 시행규칙 시행일이후 양도분부터 적용)

⑧ 일임수수료 중 온라인으로 직접 거래시 부과하는 위탁매매수수료 금액 이하이고 부과기준이 약관 등에 명시된 위택매매수수료 성격의 비용 (2019년 시행규칙 시행일이후 양도분부터 적용)

⑨ 농어촌특별세(2019년 시행규칙 시행일이후 양도분부터 적용)

〈자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용〉

‘토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’이란 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하며, 그 비용 중에는 매수인이 확정된 이후에 지출되는 계약서 작성비용 · 공증비용 · 인지대 · 소개비 등 뿐만아니라 , 매수인의 확정 이전에 불특정다수인을 매수자로 유인하기 위한 신문광고 비용이라도 그 지출이 불가피한 것으로 인정되는 범위 내에서는 ‘직접 지출한 비용’에 포함됩니다.(판례)

1. 양도비용의 범위

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용은 양도비의 주된 경비로서 이에 해당하는 지의 판단기준은 법령에 명시적으로 규정은 없지만 그동안의 유권해석 및 판례 등을 종합해보면 다음과 같이 요약됩니다.

(1) 양도확정 전 · 후 등 지출시기에는 제한이 없음

양도 확정전이라도 양도를 신속하게 또는 유리한 가격 등으로 양도하기 위해 불가피하게 지출된 경우에는 양도비에 해당됩니다.

① 양도를 위한 컨설팅비용

이 비용에 대한 국세청의 종전 입장은 양도비에 해당된다고 해석하였다가 2013년 이후부터는 포함되지 않는다는 입장입니다만, 텔레마케터들이 불특정다수인을 대상으로 판매업무를 수행한 데 대한 대가로 지급한 수당 등은 부동산매매업을 위한 필수적으로 소요되는 비용으로서 부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 열거된 소개비에 해당하므로 양도가액에서 공제하여야 한다는 판례가 있습니다.

② 주식평가비용 ·법률 및 재정자문비용

시장성이 없는 비상장주식을 처분하기 위해 회계법인으로 하여금 인수자의 발굴 및 주권, 거래가액 및 조건에 대한 협상, 계약서의 작성 및 체결 등 업무를 수행하도록 하고 주식 매각이 성공적으로 이루어져 계약 성사에 대한 대가를 지급하는 것은 일종의 컨설팅비용에 해당하므로 직접 지출한 비용으로 보아야 합니다.(감심)

③ 토지수용보상금 관련 소송비용의 필요경비 여부

토지수용에 따른 보상금 재결소송과 관련하여 2015.2.3.이후 지출한 소송비용은 소득세법에 규정한 필요경비에 해당합니다.

④ 문화재 발굴비

토지매수인이 토지를 취득한 후 토지조성공사를 진행하던 중 발생한 문화재발굴조사비를 양도일 이후에 양도인이 부담한 경우에는 양도비에 해당하지 아니합니다.(예규)

⑤ 경매집행비용과 가처분말소비용

민사집행법 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 소득세법에 따른 양도비에 해당합니다. 그러나, 부동산을 공매로 취득함에 있어 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 가처분말소비용은 필요경비에 해당하지 않습니다.(예규)

⑥ 임차인에게 지급한 퇴거보상금

필요경비는 열거된 항목에 한하는 것으로서 임차인에게 지급한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않습니다.(예규)

⑦ 유치권부존재확인청구 관련 소송비용

소유권 확보와 직접적으로 관련이 없는 유치권부존재확인청구 소송비용은 필요경비에 해당하지 않습니다.(예규)

(2) 양도자가 양도와 관련하여 지급의무가 있는 비용이여야 함

양도비 중 논란이 되고 있는 비용이 바로 임차인에 대한 명도비입니다. 임차인의 명도비용은 지급시기에 따라 세 가지로 구분됩니다.

① 취득 후 점유를 이전받기 위해 명도받는 경우

이 비용은 명백하게 양도비에 해당하지 않습니다.(예규)

② 양도 전 소유자 임의로 원활한 양도를 위해 장애철거 목적으로 사전명도를 받는 경우

이 경우도 양도와 관련성이 있는지 여부가 명확지 않아서 양도비에 해당한다고 볼 수 없습니다.(국심)

③ 양도계약의 조건에 따라 명도를 받는 경우

이 경우에도 각급 기관의 견해가 상반되어 혼란이 있다가, 2018.2.13.이후 양도하는 분부터는 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 필요경비로 공제되는 양도비에 해당되는 것으로 소득세법시행령 제163조 제5항 제1호 라목을 신설하여 규정하였습니다.

2. 지급비용의 한도

양도비의 지급금액 한도에 관하여 현행세법상 규정한 바는 없지만, 사회통념상 상당한 대가관계가 성립하는 금액의 범위 이내의 금액이어야 합니다.

부동산중개수수료의 경우 관계법령에서 규정한 수수료 요율을 초과하여 지급한 경우라도 당해 지급액이 실지로 지급되었다면 필요경비에 산입됩니다.(대법 90누6439, 1991.1.25., 대법 91누2250, 1991.7.12.)

그러나, 지급한 중개수수료가 부동산중개수수료 및 실비의 기준과 한도에 관한 조례에 정하여진 한도액을 크게 초과하여 높은 비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험 법칙상 수긍하기 어려운 금액이라는 점을 들어 양도비로 인정되지 않는다는 대법원의 판례(대법 90누4808, 1990.11.27.)에 비추어 보면 상당한 대가관계가 성립되는 금액의 한도가 있다는 견해도 주목할 필요가 있습니다.

〈채권 등의 매각차손〉

부동산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 금융기관 등에 양도하거나 금융기관 이외의 자에게 양도하여 발생한 매각차손도 필요경비로 공제되는 것이나, 납세자가 증빙서류로 이를 입증한 경우에 한하는 것이며 같은 날 증권회사 및 은행에 양도함으로써 발생하는 매각차손을 한도로 필요경비로 인정하게 됩니다.

〈배우자 증여재산 이월과세시 증여세상당액〉

증여받은 배우자가 부담한 다음의 증여세상당액은 필요경비로 공제됩니다. (증여받은 재산에 대한 증여세 산출세액에서 이월과세대상 증여세 과세가액의 비율만큼 공제)

〈필요경비 개산공제액〉

기준시가 및 실지거래가액을 확인할 수 없어 매매사례가액, 감정가액 및 환산취득가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우, 필요경비는 취득 당시의 기준시가에 매입부대비용 등을 감안하여 자산별로 정한 일정한 율에 의하여 계산한 금액(개산공제액)만을 필요경비로 공제하도록 하고 있습니다.

(토지, 건물 등기 자산 : 3%, 미등기 자산 : 0.3%)