양도소득의 자본적지출액 등

자본적 지출액이란 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요되는 비용으로서 다음의 것을 말합니다.

2016.2.17.이후 지출하는 분부터 그 지출에 관한 법정증빙〔신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서)〕을 수취 · 보관하여야 공제를 받을 수 있었습니다만, 2018.4.1.이후 양도분부터는 법정증빙이외에 실제로 지출한 사실이 금융거래 증명서류(계좌이체 등)에 의하여 확인되는 경우에도 공제를 받을 수 있습니다.

〈자본적 지출액〉

자본적 지출액은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 다음의 것을 포함합니다.

① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

④ 재해 등으로 인하여 건물 · 기계 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구

⑤ 기타 개량 · 확장 · 증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

⑥ 증축공사비용(기재부 재산세제과-696, 2010.7.16.)

1. 자본적 지출의 예시

자본적 지출액에 해당하기 위해서는 양도 자산의 “용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용”으로서 이로 인해 “해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 상승해야 한다”는 두 조건을 충족해야 합니다.

이와 관련하여 법령에 구체적으로 어떤 항목이 이에 해당하는지 명시하고 있지는 않으나 필요경비로 인정되는 자본적 지출액의 범위를 보면 다음과 같습니다.(국심)

① 주택의 이용편의를 위한 발코니 샤시

② 방 등 확장공사비

③ 난방시설 교체비

④ 토지조성비

⑤ 산림복구설계비

⑥ 용도변경 및 대수선 공사와 관련된 싱크대 공사비, 디지털 도어락 설치비, 가스 공사비

2. 수익적 지출의 예시

정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기보다는 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비, 즉 수익적 지출에 해당하는 다음의 비용은 필요경비에 산입되지 않습니다.(국심)

① 벽지 또는 장판 교체비용

② 싱크대 또는 주방기구 교체비용

③ 외벽 도색작업비

④ 문짝이나 조명기기 교체비용

⑤ 보일러 수리비용

⑥ 옥상 방수 공사비

⑦ 하수도관 교체비

⑧ 오수정화조설비 교체비

⑨ 타일 및 변기공사비

⑩ 파손된 유리 또는 기와의 교체비

⑪ 재해를 입은 자산에 대한 외장복구도장 및 유리의 삽입

3. 오피스텔에 설치하는 비품 구입비의 필요경비 해당 여부

오피스텔 비품(TV, 에어컨, 냉장고, 가스레인지, 식탁) 구입비는 임대수요에 충족하고 임대조건을 유리하게 하기 위해 설치한 임대비용으로서 자본적 지출분으로 볼 수 없습니다.(국심)

4. 내장공사비 필요경비 여부

필요경비로서 지출하였다는 비용이 건물의 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 그에 필요한 내장공사를 하는데 소요된 비용으로서 건물이 매도됨에 있어서 그 매수인에게는 그 내장시설물이 아무런 쓸모가 없어 매수인이 이를 모두 철거하였다면, 위 비용은 건물 자체의 객관적 가치증가를 위하여 지출된 비용이라기보다는 건물 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 출연한 비용이라 할 것이므로 이는 구 「소득세법」 제45조 제1항 제2호, 같은 법 시행령 제94조 제2항에 규정한 당해 자산 자체의 필요경비인 ‘설비비와 개량비’에 해당하지 않습니다.(판례)

5. 분양아파트 옵션계약한 경우

아파트 시공 중 아파트 공급회사와 체결한 내장품 업그레이드 등 옵션계약에 따라 옵션물을 공급받고 공급회사에 지불한 비용은 해당 아파트 양도시 필요경비에 해당합니다.(예규)

〈양도자산의 취득 후 쟁송이 있는 경우〉

취득한 부동산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 · 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산 시 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액을 말합니다.

여기서 양도자산의 취득 후의 쟁송이란 소유권확보를 위한 소송이어야 합니다. 따라서 건물주의 이용편의를 위한 세입자 명도소송 또는 동업자 간의 이익금 배당에 대한 소송 등과 관련된 비용 등은 필요경비에 산입하지 않습니다.(국심)

다만, 2015.2.3. 「소득세법시행령」 제163조 제1항을 개정하여, 협의매수 및 수용재결 불목으로 소송을 제기하여 보상액이 증액된 경우 그 소송비용이 양도가액 증액에 소요된 비용인 점을 감안하여 증액 보상금을 한도로 자본적 지출에 포함되도록 하였습니다. 또, 2018.2.13. 동 제163조 제5항을 개정하여 매매계약상의 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도소송비 등은 필요경비에 산입합니다.

〈용도변경 · 개량비〉

용도변경비용은 양도자산의 용도변경을 위하여 직 · 간접으로 지출한 비용으로서 용도변경에 관련된 허가비 · 시설비 · 기타 부대비용을 말합니다. 개량비는 자산의 가치를 증가시키는 비용으로서 개간비 · 증축비 및 매립비용 등이 이에 해당합니다. 또한 자산의 이용편의를 위하여 지출하는 시설비 등은 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용을 말합니다.

1. 기부토지의 취득가액 및 형질변경 비용

소유토지의 용도변경을 위하여 당해 토지의 일부를 지자체에 무상으로 공여하고 용도변경을 받은 잔여토지를 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에는, 그 무상으로 공여한 토지의 실지취득가액 및 형질변경에 소요된 비용은 필요경비에 산입하는 것입니다만, 기준시가로 양도차익을 산정하는 경우에는 무상으로 공여한 토지의 취득당시 기준시가 및 소득세법시행령에 규정하고 있는 개산공제액을 필요경비로 공제하는 것입니다. 즉 이 경우에는 형질변경에 소요된 비용이 필요경비로 공제되지 않는다는 것입니다.

2. 토지분할을 위한 지적측량 수수료

부동산을 분할하기 위하여 지적측량을 신청하여 지적측량 수수료로 지급한 금액은 부동산의 지본적 지출액 등으로서 인정이 됩니다.(국심)

3. 농지전용에 소요된 경비

농지전용에 소요된 화약대금 · 유류대금 · 발전기사용료 · 증기사용료 · 농지전용에 따른 대체농지 조성비 등의 경비는 토지의 자본적 지출에 해당됩니다.(국심)

4. 건물의 구입 후 대수선한 경비

건물의 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나 대수선공사를 하는 경우에는 양도자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입합니다.(대법판례)

5. 토지 구입 후 건물의 신축이 없는 지출설계비 등

건물 신축이 없이 대지만 양도한 경우로서 건축허가와 관련된 설계비 · 면허세 · 국민주택채권구입비는 양도자산의 필요경비로 공제받을 수 없습니다.(예규)

6. 주유소 토지 오염검사비 등

주유소 토지의 오염검사비, 토목복원공사비는 자본적 지출에 해당되지 아니합니다.(예규)

7. 재해 등으로 인한 건물 철거비용

2020.2.11.이후 양도분부터 재해 · 노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용은 필요경비에 산입합니다.(소령163➂)

〈법령에 의한 부담금〉

1. 수익자부담금

「하천법」· 「댐건설및주변지역지원등에관한법률」 및 기타법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자 부담금 등의 사업비용은 필요경비에 산입됩니다.

2. 개발부담금

「개발이익환수에관한법률」에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말함)은 필요경비에 산입합니다. 다만, 「개발이익환수에관한법률」 제12조의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계산된 경우의 개발부담금 상당액은 제외합니다.

3. 개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우

개발사업을 완료하기 전의 토지양도로 사업시행자 등의 지위가 승계되어 개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우, 사업완료시 부과되는 개발부담금 중 양도 이후의 지가상승분에 대한 부분은 종전 소유자에 대하여는 성질상 양도가액에서 필요경비로 공제될 개발부담금으로 고려될 수 없고, 따라서 개발사업 착수시점부터 양도시점까지의 지가상승분에 대한 것만을 필요경비로 공제하여야 합니다.(대법판례)

4. 재건축부담금

「재건축초과이익환수에관한특례법」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말함)은 필요경비에 산입합니다.

5. 학교용지확보부담금

「학교용지확보에관한특례법」 제5조의 규정에 의하여 공동주택을 분양받은 자가 납부한 부담금은 필요경비에 산입합니다.(예규)

다만, 학교용지부담금을 부과하는 것은 합리적 근거가 없는 차별에 해당한다고 하여 위헌판결(헌재2003헌가20, 2005.5.31.)됨에 따라 기납부한 학교용지부담금을 환급받은 경우에는 필요경비에 산입할 수 없습니다.

6. 택지초과소유부담금

실지거래가액에 의하여 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제할 필요경비에는 「택지소유상한에관한법률」에 의하여 납부한 택지초과소유부담금은 포함되지 아니합니다.(예규)

7. 기반시설부담금

2006.7.12.부터 시행된 「기반시설부담금에관한법률」에 의한 건축연면적 200㎡ 초과 건축물에 대한 기반시설부담금은 현행 소득세법상 필요경비로 열거되어 있지는 않습니다. 그러나, 「소득세법시행규칙」 제79조 제1항에서 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자 부담금 등의 사업비용과 유사한 비용은 양도소득의 필요경비로 계산한다고 규정하고 있어, 기반시설부담금 또한 시설설치비용의 사유발생자에게 대한 부과인 점을 고려하면 필요경비로 인정됨이 타당하다고 판단됩니다.

〈토지의 이용편의를 위한 장애철거비용〉

1. 묘지이장비용

묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입됩니다. 다만, 양수인의 요구에 따라 묘지를 이장하는 경우로서 이장한 공원묘지에서의 납골묘사용료와 비석의 취득비용은 장애철거비용이 아닙니다.(예규)

2. 불법건축 무허가건물 철거비용

토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법으로 건축되어 있던 무허가건물을 매수, 철거하는 데 부득이 비용이 발생하였다면 이는 양도비에 해당하는 것입니다. 그 중 특히 철거비용의 지출은 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로서 설비비 또는 개량비에도 해당합니다.(대법판례)

3. 점유권자에게 지급한 이주비용

매수자가 지급하는 매수토지상의 점유권자에게 지급한 미등기건축물 소유자에게 지급한 이주비용은 필요경비에 해당하지 않습니다.(예규)

4. 전소유자의 미납관리비

자산을 취득한자가 전 소유자가 부담하여야 할 미납관리비를 법적인 지급의무 없이 대신 납부한 경우 해당 미납관리비는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않습니다.(예규)

또한, 집합건물을 경매로 취득한 자가 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환받을 수 없는 경우에 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 필요경비에 해당합니다.(예규)