양도소득의 필요경비(4)

〈취득가액 계산시 포함되는 것〉

1. 법률에 의해 납부한 금액 또는 부득이한 사유로 지출된 경우

(1) 공동주택을 분양받은 자가 납부한 학교용지확보부담금

「학교용지확보에관한특별조치법」 제5조의 규정에 의하여 공동주택을 분양받은 자가 납부하는 부담금은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당합니다.

(2) 불가피한 사유로 대위변제한 금액

부동산을 취득함에 있어서 전 소유자가 제3자와 이미 당해 토지에 대해 매매계약을 한 사실이 있어서 그 매매계약의 해제대가로 제3자가 지급할 위약금을 대신하여 지급하였다고 하더라도 양도한 부동산의 계약이행을 위해 불가피하였다면 필요경비에 산입됩니다.

2. 매수자부담의 양도소득세 등 필요경비 산입

주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우, 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보며, 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입합니다.

3. 손실보상대가로 취득한 이주택지 분양권

공유수면매립으로 기존의 어업권(조개채취)을 상실한 대가로 매립사업지역에 일정토지를 특별공급하는 경우, 이주택지분양권의 취득시기는 이주대책대상자 확인 결정일이 아니라 토지의 가격, 면적, 위치 등이 구체적으로 확인 결정된 토지의 공급일로 봄이 타당하고, 취득가액은 분양가액과 어업권의 상실대가(감정평가액과 분양가액의 차이)에 해당하는 가액을 합한 가액으로 봅니다.

4. 매수인이 임차인에게 지급한 영업보상 및 이사비

부동산을 매수하여 종전 임차인에게 지급하기로 한 영업보상 및 이사비 등은 실제 매매대금의 일부로 보아야 합니다. 임차인과 매수인의 영위 업종이 달라 영업상 이점 등을 승계 취득할 이유가 없고 약정서상 금액의 산출근거는 임차인의 회계내역과 다른 점, 매수인이 임차인에게 영업보상금이나 이사비용을 지급하지 않는 것이 일반적인 점 등에 비추어 매수인에게 영업보상 및 이사비로 지급하기로 한 금액은 실제 매매대금의 일부로 보는 것이 타당합니다. (판례)

〈취득가액 계산시 포함되지 않는 것〉

1. 일시불로 할인받은 금액

① 매매대금을 일시불로 납부한 경우

국가 또는 지자체로부터 자산을 분양받은 후 분양대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 경우에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 합니다.

② 중도금을 선납한 경우

아파트 중도금을 선납하여 일정액을 할인받은 때에는 할인받은 금액은 취득가액에 산입하지 아니합니다.

2. 위약금

부동산매매계약시 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니합니다.

3. 지급의무가 없는 경비의 임의지출

① 대위변제금액

대위변제할 주된 채무자를 대신해서 채무를 변제하는 것을 말합니다. 대위변제자는 본래의 채무자에 대해 채무대위변제에 따른 구상권을 행사할 수 있습니다. 대위변제금액이 필요경비에 포함되기 위해서는 법적으로 변제할 의무가 있어서 변제를 하여야 합니다. 따라서 법적으로 변제할 의무도 없이 임의로 변제한 것은 취득가액에 포함되지 않습니다.

i) 채무를 대위변제하는 경우

대위변제한 채무는 양도자가 언제라도 구상권을 행사할 수 있는 채권으로서 「소득세법」상 규정에 의한 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당되지 않습니다.

ii) 전 소유자를 대신하여 임차인에게 지급하는 이주비용

부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우의 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도 당시 거래된 실지거래가액에 의하는 것이며, 전 소유자를 대신하여 임차인에게 지급하는 이주비 등은 필요경비에 산입하지 아니합니다. (예규)

iii) 법원의 판결에 의해 상대방이 부담할 소송비용의 대위변제

소송상대방이 부담하도록 되어 있는 비용을 양도인이 부담한 경우 소송상대방에게 반환청구권(구상채권)을 행사할 있고, 그 청구권을 포기하였다고 하더라도 필요경비로 산입할 수 없습니다. (심사)

ⅳ) 변호사의 승소사례금

소유 부동산과 관련하여 변호사에게 지급한 승소사례금은 필요경비에 해당하지 아니합니다.

② 경매취득의 경우 전 소유자의 관리비

낙찰자가 전 소유자의 관리비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 공제가능한 필요경비가 아닙니다. 다만, 건물 낙찰로 인하여 전 소유자가 부담하는 공용부문 체납관리비 납부의무를 법적으로 승계하고 체납관리비를 납부한 경우에는 매입가액에 부수되는 부대비용으로서 필요경비에 해당하는 것입니다.

4. 부당행위계산에 의한 시가초과액

「소득세법」 제101조에 규정한 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 실지거래가액(고가로 양수한 가액)을 부인하고 시가에 의한 가액을 취득가액으로 봅니다.

5. 취득과 직접 관련이 없는 비용

① 수목재배 비용

양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니합니다. 다만, 과수원을 취득시 과수가액을 별도로 평가하여 토지의 취득가액과 구분하여 거래한 경우에는 당해 과수가액은 토지취득가액에 포함하지 아니합니다.

② 취득 후 세입자 명도비용

부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용은 소유권 확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없는 것입니다.

③ 지체상금 성격의 지출금액

대금납부의 지연에 따른 연체료와 취득세 등의 가산세는 핑요경비에 산입할 수 없습니다. 다만, 취득세의 신고 불이행으로 인한 가산세에 대해서는 국세청은 필요경비 공제불가 입장이나 법원의 판단은 공제가 가능하다는 판례가 있습니다.

④ 주택청약예금의 이자상당액

주택청약예금증서를 양도한 경우 예금을 소유한 기간 동안의 미확정된 이자소득은 필요경비로 공제할 수 없으며, 동 이자소득은 그 소득의 확정시 수령자의 소득으로 봅니다.

⑤ 증여세

증여받은 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 증여세상당액은 필요경비에 산입되지 아니합니다. 다만, 배우자 이월과세에서 수증자가 납부한 증여세는 필요경비에 산입됩니다.

⑥ 소유권 환원으로 인해 지급하는 손해배상금

원인무효 판결로 양도임야의 일부지분에 대한 소유권 환원으로 인해 지급하는 손해배상금은 잔존 양도임야의 소유권 확보를 위해 직접 소요된 비용이 아닌 것입니다.

6. 구건물의 취득가액

토지의 취득 후 구건물을 신축하여 상당기간 사용하다가 이를 철거한 다음 신건물을 신축하였으므로 구건물의 취득가액은 양도자산인 신건물의 필요경비로 산입할 수 없고, 구건물의 공사비는 구건물의 취득가액 또는 자본적 지출이므로 신건물의 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다. (판례)

7. 당초 소유자가 경락받은 경우 경락대금의 취득가액 여부

당해 담보자산이 경매될 때에 담보를 제공한 당해 담보자산의 소유자도 경매인으로서 경매에 참여하여 경락을 받은 경우, 경락인으로 경락대금을 납부한 것은 주채무의 채무를 변제한 것으로 보아 납입한 금액은 소득세법 제97조의 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않습니다. (심사)

〈사업용 자산의 경우 이중공제 배제〉

양도자산의 취득가액 일부가 다른 소득금액 계산시 이미 필요경비로 인정받은 경우에는 양도소득에서 이중으로 필요경비로 공제되는 것을 방지하기 위해 취득가액에서 제외합니다.

1. 현재가치할인차금에 대한 특례

사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입한 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 의한 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금을 계상한 경우에는 그 현재가치할인차금을 취득가액에서 공제하지 않습니다.

다만, 양도자산의 보유기간 중에 현재가치할인차금상각액을 각 사업연도의 부동산임대소득, 사업소득금액을 계산할 때 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 현재가치할인차금상각액은 실지취득가액에서 공제합니다.

2. 감가상각을 한 자산의 특례

양도자산의 보유기간 중에 양도자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액, 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 경우에는 감가상각비를 공제한 금액을 취득가액으로 합니다.

① 사업소득을 추계로 결정받은 경우

그 사업연도 중에 감가상각비가 강제로 상각된 것으로 보지 않습니다.

② 기준시가로 계산시 감가상각비 공제 여부

양도자산의 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 부동산임대 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액은 당해 자산의 취득가액에서 공제하지 않습니다.

③ 취득가액으로 매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액을 적용하는 경우

2011.1.1.이후 양도하는 분부터 사업소득 계산상 필요경비로 산입된 감가상각비가 양도소득의 필요경비로 이중공제되지 못하도록 명확화하여, 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우뿐만 아니라 매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액을 적용하는 경우에도 취득가액에서 차감합니다.

④ 상속으로 취득한 부동산에서 감가상각비 차감 여부

상속자산의 취득가액은 상속개시일(사망일) 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 되는 것이며, 기준시가로 평가한 가액이라도 그 가액은 취득당시의 실지거래가액으로 보므로 상속받은 자산의 보유기간 중에 감가상각비로서 필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는 이를 공제한 금액이 취득가액이 되는 것입니다. (심사)