양도소득의 필요경비(3)

〈취득시 소요된 부대비용〉

2. 금융비용

(1) 대금지급방법에 따라 발생한 이자

당사자간의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함됩니다. 이러한 거래는 통상 대금의 분할납부기간이 장기간인 경우로써 대금의 납부기간을 연장해 주는 대신에 적정한 이자상당액을 매매대금에 별도로 가산하여 거래금액을 확정하는 경우를 말합니다.

(2) 금융비용 중 필요경비에 산입되지 아니하는 경우

① 금융기관 차입금에 대한 지급이자

자산의 취득자금을 금융기관으로부터 대출받아 지급한 경우에는 매매대금의 지급수단으로 활용된 지급이자이므로 필요경비에 해당되지 아니합니다.

② 연체료

연체료란 당사자 간에 당초 약정한 거래가액의 지연납부로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액을 말하므로 필요경비에 포함되지 않습니다.

③ 건설자금이자

임대용 건물신축과 관련하여 차입금에 대한 건물 준공시까지의 지급이자는 사업용 자산에 대한 건설자금이자로서 취득가액에 포함되지 않습니다.

(3) 양수인이 부담한 양도자의 연체료에 대한 취득가액 포함 여부

아파트분양권 등을 취득함에 있어서 양도자가 분양대금 지연납부로 발생한 연체이자를 양수인이 부담하기로 약정하여 실제납부를 하였다면 취득한 자산의 취득원가에 산입됩니다. 연체료는 양도자의 필요경비에는 포함되지 않지만 연체료를 포함한 가액으로 취득한 양수자 입장에서는 자산의 취득에 소요된 금액이 확실하므로 양도자의 연체료 대금에 불구하고 취득원가에 산입됩니다.

3. 자산을 취득하기 위한 전제로 취득한 자산의 취득가액

(1) 아파트 특별분양권 취득목적의 무허가 주택 보상차액

신규분양받은 아파트의 양도소득금액 계산시 종전 철거된 시민아파트의 취득가액을 필요경비로 공제할 수 없습니다. 특별분양권은 종전아파트 철거에 대한 보상금이 보상해야 할 금액에 미달하여 부여한 것이 아니라, 철거민 생활보장의 일환으로 무상부여된 것이므로 분양받은 아파트 양도소득의 필요경비로 인정할 수 없다는 것입니다.

(2) 이축권 취득비용

이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도한 경우에는 그 이축권의 취득에 실지로 소요된 비용은 당해 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입합니다.

(3) 올림픽기부금 납부액

올림픽선수촌아파트 분양시 취득자가 지불한 올림픽기부금은 당해 자산의 취득을 위한 전제로 지출한 경비이므로 취득에 소요된 부대비용에 포함됩니다.

(4) 철거아파트의 취득가액

아파트를 철거하는 대가로 보상금과 아파트입주권을 받았다면 철거된 아파트는 입주권을 취득하기 위한 전제로 취득한 요건에 해당이 됩니다. 따라서 아파트입주권의 양도차익 계산에 있어서 철거아파트의 취득가액은 필요경비로 인정이 됩니다.

(5) 주택조합이 토지를 도로로 기부하는 경우

직장주택조합의 조합원들이 거주할 아파트를 신축함에 있어서 건축허가 조건으로 조합의 토지의 일부를 도로부지로 관할시에 기부한 경우, 당해 지자체에 기부한 토지의 가액은 당해 주택조합이 조합아파트를 건축하기 위한 사업목적과 직접 관련이 있는 것이므로 「소득세법」상 기부금이 아니라 당해 아파트의 취득가액에 포함하여야 합니다.

(6) 보훈성금

골프회원권 취득시 국가에 지출한 보훈성금은 취득가액에 포함됩니다.

(7) 채권입찰제 아파트의 주택채권 매입비

채권액면액은 실질적으로 분양대금과 함께 아파트를 취득하는데 소요된 대가로서 취득가액에 포함되어야 하고, 동 액면가액과 시가와의 차액은 별도의 양도차익으로 보지 아니합니다.

4. 유치권

(1) 유치권에 기한 채권금액의 지급과 필요경비 적용사례

① 법적 지급의무가 있는 경우 → 필요경비에 해당

법적 지급의무가 없는 경우 → 필요경비 공제 불가

② 필요경비 해당 여부 판단기준

양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 · 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 필요경비에 해당합니다. 여기서 직접 소요된 비용이란 법적 지급의무가 있는 것을 말하고 법적 지급의무란 유치권 본래의 효력인 사실상의 우선변제권에 기한 것으로써 매수자가 유치권자에게 지급한 금원은 필요경비에 해당되는 것입니다.

그러나 채무자에게 구상권을 행사할 수 있음에도 불구하고 임의로 합의하여 지급한 금액이거나 당초부터 허위의 유치권에 기한 별도의 보상금 지급은 물론이고 「소득세법」상 필요경비에 해당하지 아니하는 임차인에 대한 명도 보상비 등을 유치권으로 주장하여 합의금으로 지급한 경우에는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.

5. 사방지 지정해제 변상금

사방지(사방사업시행)로 지정된 임야를 과수원으로 용도변경하기 위하여 「사방사업법시행령」 제19조에 따라 사방지 지정해제를 위한 변상금을 지자체에 납부한 경우 사방지 지정해제를 하여야 토지의 형질변경 및 지목변경이 가능하므로 이는 토지의 객관적 가치를 증대시키는데 필수적으로 소요되는 비용입니다.

(다음에 계속...)