일반적인 거래의 양도가액(2)

〈양도가액에 포함하지 않는 것〉

양도자가 자산의 양도대금을 수령하였더라도 자산의 대가에 해당되지 아니하는 경우에는 당해 자산의 양도가액으로 볼 수 없습니다. 따라서 수수한 금전은 양도가액에 포함되지 않으며, 수령한 금전이 「소득세법」상 다른 소득, 즉 기타소득에 해당하는 경우에는 당해 소득으로 계상하여야 하는 것입니다.

(1) 대금지연에 따른 이자상당액

자산의 양도대금을 지급받을 때 약정기일을 어긴 대가로 받은 이자상당액은 양도자산의 대가로 받은 금전이 아니므로 양도가액에 포함되지 않습니다.

(2) 위약금 또는 배상금

계약의 위약 또는 해약으로 인한 위약금 또는 해약금은 양도자산의 대가가 아닌 손해배상 성격의 대가이므로 기타소득에 해당하는 것입니다.

(3) 재건축아파트 입주권의 납입기일 미도래 분담금

재건축아파트 입주권의 분담금에 있어서 양도일 현재 납입기일의 미도래로 납부하지 아니한 분담금은 당해 권리의 양도와 대가관계가 없습니다. 만일 미도래 분담금을 양도가액에 포함하게 되면 양도인은 아직 취득하지도 아니한 아파트를 양도하는 결과가 되기 때문입니다.

따라서 납입기일이 미도래한 분담금을 매수인이 부담한 사실이 확인되는 경우에는 양도가액에 포함하지 아니합니다.

(4) 분묘 이장비

부동산을 매매함에 있어서 매매대상 부동산에 분묘가 있는 경우에는 거래조건에 따라 양도가액에 포함하는 여부가 달라집니다.

① 부동산 매매와 별도로 이장비 또는 보상금을 지급받은 경우

거래 부동산과 별도로 분묘에 대해 이장비 또는 사례금을 받는 경우에는 동 사례금 등은 기타소득에 해당하므로 양도가액에 포함되지 아니합니다.

② 분묘를 이장하는 조건으로 매매계약을 하는 경우

부동산의 거래시 분묘 등 지상 지장물의 이전 및 철거 등은 매도자의 책임하에 하되 이에 대한 별도의 경비 등은 매수자에게 청구할 수 없도록 규정하고 있는 경우에는 추가 지급된 이장비 등이 없으므로 양도가액에서 차감할 금액이 존재하지 아니하는 것입니다.

(5) 구분거래한 비품가액

일반적으로 양도하는 부동산이 토지와 지상건물을 포함하여 일괄로 거래한 경우에는 건물의 시설장치 등도 함께 거래하는 것이 관행입니다. 양도자가 별도로 영업용으로 사용하던 건물에 대해 건물의 가액과는 별도로 영업용으로 사용하던 집기비품 및 시설장치 등을 건물과 구분하여 거래를 한 경우에는 당해 집기비품 등의 가액은 부동산의 양도가액에서 차감할 수 있는 것입니다.

그러나, 부동산의 양도가액에서 차감하기 위해서는 별도의 약정이 있어야 하고 대금 수수사실이 입증되어야 합니다. 다만, 부동산과 함께 사업장도 양도 양수가 되는 경우에는 영업권으로 과세될 수 있음에 유의하여야 합니다.

〈양도가액에서 공제(차감) 되는 것〉

당초 약정내용에서 매매가액 등을 수정하는 변경계약을 하였거나 양도자산의 매매가액을 감소시키는 사유가 발생하여 영수한 금전의 일부가 지출된 것이, 당해 자산의 양도의 대가와 관련하여 지급이 된 경우에는 양도가액에서 차감합니다.

1. 감액된 경우

양도가액은 자산의 대가로 실제로 받았거나 받기로 한 가액을 의미하므로 당초에 약정된 매매가액이 상황의 변경으로 변경계약이 이루어진 경우에는, 그 변경계약에 의해 수정(증액 또는 감액)된 가액을 양도가액으로 합니다. 이때, 계약의 변경시점이 중도금 지급일 이후라고 하더라도 법률적 효과는 동일한 것으로 봅니다.

2. 손해보상금

양도자산의 하자와 관련하여 그에 따른 보상금이 지급된 경우에는 양도가액에서 차감합니다. 계약 당시에 이미 발생한 하자로 인한 보상금에 한하므로 보상금 지급 여부에 관한 분쟁이 있는 경우에는 그 분쟁의 재판 결과에 따라 판단하여야 할 것입니다.