일반적인 거래의 양도가액(1)

양도가액의 범위는 ㉠ 자산의 양도대가이어야 하고 ㉡ 실제로 받았거나 받기로 한 가액입니다. 따라서 양도자산의 거래에 수반하여 금전수수가 있는 경우에도 자산의 양도대가가 아닌 금전수수는 양도가액에 해당되지 아니하는 것입니다.

다만, 양도가액에 관하여 계약의 변경이 있었다면 변경된 가액으로 양도가액을 산정하는 것입니다. 양도가액을 감액하기로 하여 반환한 경우 양도가액 중 매수인에게 반환한 금액을 차감하여 결정하여야 합니다. 비록 당초 제출된 계약서가 허위라고 하더라도 이와 다른 실지거래가액 등을 제시하는 경우 이를 반증하지 않는 한 인정됨이 타당합니다.

〈양도가액에 포함하는 경우〉

(1) 양수자가 인수한 양도자의 채무

양도가액은 자산의 대가로 수수한 금전가액의 총액을 의미하지만 그 이외에 양도자가 부담하는 채무액을 양수자가 인수한 경우에도 그 채무액도 양도가액에 포함합니다. 즉, 양도가액에서 공제하지 않는 것입니다.

① 임차인의 임대보증금 반환채무

② 당해 자산에 저당권이 설정된 채무

(2) 양수자가 부담하기로 한 양도소득세

① 매매약정에 있는 경우

양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담하는 조건으로 계약을 체결한 후 양수자가 이를 이행하는 때에는 대신 납부한 양도소득세액을 양도가액에 산입합니다.

② 매매약정에 없는 경우

매매약정 내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세합니다. 그러나, 이 유권해석은 특수관계도 없고 이해관계도 없는 불특정 다수인이 양도자의 양도소득세를 현실적으로 부담해 주는 양수인은 없다 할 것이므로, 계약서상의 약정내용에 의해 판단할 것이 아니라 계약의 실질내용에 따라 판단하여야 할 것입니다. 즉, 계약서에 약정이 없다고 하더라도 구두 또는 별도의 특약에 의해 이행되었다면 약정이 있는 경우로 보는 것입니다.

③ 납부를 이행하지 아니한 경우

양수자가 부담한 양도소득세는 양수자가 해당 세액을 대신 납부하였거나 양도자에게 매매대금 외에 추가로 지급한 사실이 있어야 합니다. 그러므로 양도소득세 부담 약정만 하고 양수인이 이를 이행하지 아니하였다면, 아직 양도인에게 구체적인 소득의 실현이 이루어졌다고 볼 수 없으므로 양도가액에 포함할 수 없다는 판례가 있습니다.

④ 합산횟수

양도소득세의 합산범위는 당초 양도가액에 의해 산출된 양도소득세액만 양도가액으로 합산합니다. 즉 1회에 한정하여 양도소득세를 재계산하는 것입니다. 예를 들어, 20억원의 양도가액에 대한 양도소득세가 5억원이라고 가정하면 양도가액을 25억원으로 본다는 의미입니다.

따라서 25억원을 기준으로 계산된 양도소득세가 6억원인 경우, 양수자가 6억원을 부담하였다고 하더라도 당초 부담한 5억원에 상당한 금액만 양도가액으로 산입하여야 하는 것입니다. 이렇게 1회로 한정하지 아니할 경우에는 양도소득세를 포함한 양도가액을 계속적으로 재계산을 하게 되어 무한정으로 늘어나는 모순이 발생하기 때문입니다.

이에 반해 증여세의 경우에는, 수증자가 부담할 증여세를 증여자가 대신 납부한 경우에는 횟수에 불구하고 계속 부담한 증여세를 증여로 보는 것입니다.

⑤ 지방소득세 포함 여부

양수자가 부담하는 세액에는 양도자가 납부할 지방소득세에 대해서도 양수인이 부담을 하였다면 양도가액에 포함하여야 할 것입니다.

⑥ 취득자산의 매입원가 산입

이와 반대로 양수자가 부담한 양도소득세액은 취득자산의 매입원가로 계상하고 필요경비에 산입하는 것입니다.

(3) 장기할부조건의 이자상당액

당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함되므로 양도자의 입장에서는 동 이자상당액은 양도가액에 포함됩니다.

〈양도가액에서 공제되지 않는 것〉

1. 부동산매매대금으로 받은 수표나 어음의 부도금액

① 원칙

부동산의 매매대금으로 받은 수표나 어음이 부도처리된 경우에도 당해 양도가액에서 공제하지 아니합니다.

② 지급받지 않기로 합의한 경우

수표가 부도처리되어 이를 지급받는 과정에서 매도인과 매수인이 지급받지 않기로 합의를 하였다면, 부동산의 양도가액은 동 금액을 공제한 금액으로 양도가액이 변경확정되었다고 보아야 하므로 양도가액에서 제외할 수 있습니다.

③ 양도가액에서 제외되기 위한 요건

부동산매도인의 매매대금 채권 중 매수인의 도산으로 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 부분은 부동산 양도가액에 포함시킬 수 없는 것입니다.

2. 중개인이 횡령한 금액

매매대금 중 일부를 중개인이 횡령한 경우라고 하더라도 동 금액은 양도자와 중개인 간의 채권 채무에 해당하므로 동 금액을 양도가액에서 차감하는 것은 아닌 것입니다.

3. 재건축 등 조합원이 받은 이주비

재개발 및 재건축조합원 입주권을 양도함에 있어서 양도자가 받은 이주비 및 대출금은 양도가액에서 차감하지 아니합니다.

4. 채무인수조건부 양도시

양도하는 자산에 일정액의 채무가 있어 동 채무를 그 자산을 취득하는 자가 인수 · 변제하기로 하는 계약조건인 경우에 있어서 동 채무는 양도가액에서 차감하지 아니합니다.

(다음에 계속...)