1세대 1주택 비과세(6)

〈1주택의 요건〉

3. 소유목적

양도소득세 과세대상 주택이라 하더라도 거주자가 특정의 목적으로 주택을 소유하는 경우에는 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 따라서 거주자의 주택으로 보지 않은 경우에는 비과세대상도 아니지만 주택수에서도 제외됩니다.

‘사실상 사용용도에 따라 주택 여부를 판단하는 기준’은 주택으로 볼 것인지 여부를 구분하는 기준인 데 반해, ‘소유목적에 따라 거주자의 주택으로 볼 것인지 여부’는 사실상 주거용으로 사용하는 주택이지만 거주자의 양도소득세 과세대상 주택으로 보지 않으므로 소유목적에 따른 구분은 주택에는 해당하지만 거주자의 주택수에 포함되지 않는다는 차이가 있습니다.

(1) 사업목적 재고주택

① 사업용 재고주택

신축판매업이나 부동산매매업에 해당하는 주택(2010.1.1.이후 주거용 건물개발공급업을 말함)인 재고자산은 양도소득의 1세대 1주택 비과세 규정 적용에 있어 거주자의 주택수에 포함하지 아니합니다. 그러나, 「소득세법」 제64조에 규정된 부동산매매업에 해당하는 주택은 양도소득에 해당하는 부동산의 중과 적용 대상 여부 판단시에는 이를 포함하여 판단합니다.

② 다주택자에 대한 중과세 적용 시

1세대 3주택 이상 다주택자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서는 부동산매매업(건설업은 제외)의 사업용 재고주택을 주택수에 포함하도록 특례규정을 두고 있습니다. 이는 소득별 자산구분의 취지에는 배치되지만 주택에 대한 과세 강화로 부동산투기 수요를 억제하기 위해 다주택자에 대한 중과세를 실현하기 위한 별도의 특례규정입니다.

(2) 임대사업목적

임대사업목적으로 사용하는 주택에 대하여는 보유기간 중에 발생한 임대소득은 종합소득에 해당되고, 매도로 발생한 소득은 양도소득에 해당되어 동일한 자산에 대해 보유기간 동안과 양도할 때의 소득구분이 달라지는 문제가 있습니다. 주택임대사업자에 대하여 현행 「소득세법」은 「조세특례제한법」상 장기임대주택사업자와 「소득세법」상 장기임대주택사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대주택사업자로 나누어 다주택자에 대한 중과세 규정과 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 각각 달리 적용하고 있습니다.

① 「조세특례제한법」상 장기임대주택

「조세특례제한법」 제97조와 제97조의2 규정에 해당하는 장기임대주택은 일정 양도소득세액을 감면해주는 한편 중과세대상에서 제외되어 다주택자에 대한 중과세 규정을 적용받지 않습니다. 또한 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서도 거주자의 소유주택으로 보지 않는다고 명문규정을 두고 있습니다.

② 「소득세법」상 장기임대주택

「소득세법시행령」 제167조의3 제1항 제2호에 규정된 장기임대주택은 다주택자의 중과세 규정이 적용되지 않습니다. 2011.10.14.이후 양도분부터는 전국에 일정가액(기준시가 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원)이하로서 1주택 이상의 매입주택에 대해 장기임대사업자 등록을 할 수 있도록 규정하면서 5년(2018.4.1.이후 임대등록시는 8년임) 이상 임대조건을 충족하고 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 거주자의 주택에서 제외하도록 개정되었습니다.

③ 「민간임대주택에 관한 특별법」상 민간임대주택

「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대주택은 단기민간임대주택(의무임대기간 4년)과 장기일반민간임대주택(8년)으로 구분하여 규정하고 있습니다. 소득세법상 장기임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에는 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 소득세법상 장기임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 단기민간임대주택으로 등록하여 임대기간을 5년이상 유지하면 소득세법상 장기임대주택에 해당됩니다.

그러나, 2018.4.1. 이후에는 소득세법상 장기임대주택도 8년 이상 의무임대기간을 충족해야 하므로 결국 민간임대주택에 관한 특별법상 장기일반민간임대주택으로 등록을 하여야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택요건에 충족되었더라도 소득세법상 장기임대주택에 해당되지 않으면 별도의 세제혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 다주택자에 대한 중과세 규정도 적용제외 규정이 적용되지 않고, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때에도 별도로 거주자의 주택에서 제외되는 규정이 없는 것입니다.

(3) 기타 소유목적

① 사원용 복지시설 아파트

제조업 등을 영위하는 거주자가 소속 종업원의 숙소로 사용할 목적으로 기업체의 자격으로 분양받은 아파트를 당해 업체의 사업용 자산으로 장부에 계상하고, 이를 실제로 종업원의 숙소로 계속 사용하고 있다면 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

② 부동산매매업자의 거주목적 주택

거주자가 부동산을 양도하고 양도소득세로 자진신고 납부를 이행하였으나, 과세관청이 세무조사를 통해(부동산 취득 및 보유현황과 양도 경위, 이용실태 등에 비추어 부동산매매업에 해당하는 것으로 하여) 일정기간 거래한 부동산 전체를 양도소득세가 아닌 사업소득세로 과세를 하였더라도 비과세 규정을 충족한 1주택에 대해서는 사업소득으로 보지 않고 양도소득으로 보아야 합니다.

(다음에 계속...)