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생활의 지혜 세금정보
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1세대 1주택 비과세(5)
2020-07-31 14:53
작성자 : 관리자
첨부파일 : 0개


1세대 1주택 비과세(5)

 

1주택의 요건

 

2. 소유권이 거주자에게 있는지 여부

 

비과세대상 주택 여부 또는 거주자의 주택수 계산은 거주자가 현재 소유하고 있는 주택이어야 합니다. 따라서 취득시가 도래하지 아니하거나 이미 양도하여 거주자의 주택에 해당되지 아니한 경우에는 거주자가 현재 소유하고 있는 주택으로 볼 수 없는 것입니다.

 

(1) 취득시기 도래 여부

 

주택을 매매나 상속 또는 증여, 기타의 사유로 취득한 경우에 거주자가 소유권을 취득한 경우에 한하여 거주자의 주택이 됩니다. 주택의 소유권은 비과세대상의 주택 여부를 판단하는 기준이 되고, 주택수를 계산함에 있어서 거주자의 주택수에 포함됩니다.

 

분양받은 아파트가 완성된 경우

 

아파트를 분양받는 경우에 신축한 아파트가 완성되어 주택에 해당된 경우라도, 거주자가 분양대금을 청산하지 아니한 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되어 거주자의 주택으로 볼 수 없는 것입니다. 따라서, 주택에 대한 비과세 또는 감면규정의 적용대상이 아니며, 다른 주택을 양도하는 경우에도 거주자의 주택수에 포함되지 아니합니다. 다만, 분양대금의 일부분을 제외한 대부분의 분양대금이 납부되었다면 사실상 취득한 것으로 보아 거주자의 주택에 해당된다고 보아야 할 것입니다.

 

매매대금을 청산하지 아니한 매수 주택

 

거주자가 매매로 주택을 취득함에 있어서 양도대금을 청산하기 전까지는 매도자의 주택이고 매수자는 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 거주자의 주택에 해당되지 아니합니다.

 

사실상 소유자가 거주자인 명의신탁 주택

 

부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률을 위반하여 제3자에게 명의신탁한 거주자의 주택은 사실상 신탁자를 기준으로 비과세 여부를 판단하고, 다른 주택을 양도하는 경우에도 주택수에 포함하여 계산하여야 합니다. 한편, 조세심판원도 실명법 위반자에 대한 처벌규정을 두고 있는 점을 감안하면 단속법규로서 과징금의 부과는 별론으로 하고 사법상 소유권자인 실권리자를 기준으로 파악하여야 함이 타당하다는 견해입니다.

그리고, 명의신탁등기는 미등기전매에 해당되지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제 받지는 아니하는 것입니다.

 

상속등기를 경료하지 아니한 상속주택

 

상속등기를 경료하지 아니한 채 피상속인 명의로 소유권등기가 되어 있다고 하더라도 민법의 규정에 의해 상속개시일에 상속인들은 소유권을 취득한 것으로 보므로 상속인의 소유주택에 해당합니다. 상속등기에 불구하고 법률적 효력을 가진 협의분할이 이루어진 경우에는 협의분할내용에 따라 소유자를 확정할 수 있으나, 협의분할이 없는 경우에는 상속인 모두가 법정지분대로 상속이 이루어진 것으로 보므로 공동상속 주택으로 보아야 합니다.

다만, 일반주택 양도 후 국세부과제척기간 내에 협의분할되어 법정상속지분이 변경된 경우에는 과세관청은 협의분할내용에 따라 결정 또는 경정하여 과세조정을 하게 됩니다.

 

증여자가 사망한 후 증여등기를 경료한 경우

 

부동산을 증여계약에 의해 취득한 경우에는 효력발생시기가 증여등기일입니다. 증여계약을 체결하고 증여등기 전에 증여자가 사망한 경우에는 증여를 원인으로 소유권 이전등기를 경료하였더라도 수증받은 주택에 해당되지 않고 상속받은 주택으로 보아야 합니다.

 

피상속인이 양도계약 후 잔금청산 전 사망한 경우

 

피상속인이 소유주택에 대해 매매계약을 체결하고 잔금청산 전에 상속이 개시된 경우(사망한 경우)에는 상속등기 여부에 불구하고 상속주택에 해당합니다. 따라서 상속인이 상속받아 양도한 것으로 보는 것입니다.

 

(2) 양도시기 도래 여부

 

거주자가 주택을 양도하였으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 거주자의 주택으로 된 경우에는, 매매계약서 및 매매대금 영수증 등에 의하여 양도된 주택임이 사실상 확인되는 때에는 거주자의 주택으로 보지 않는 것입니다.

잔금청산 입증 방법

실무적으로는 매매대금 청산이 실질적으로 이루어진 사실을 객관적(금융증빙 등)으로 입증하는 경우에 한하여 사실판단에 따라 거주자가 양도한 주택으로 처리되고 있습니다. 따라서, 단순히 매매계약서와 매매대금 영수증 또는 매매당사자의 사실확인서 등 임의적 서류만으로는 매매가 완결된 사실을 입증하기는 곤란한 것입니다.

(다음에 계속...)