1세대 1주택 비과세(4)

〈1주택의 요건〉

1. 주택에 해당하는지 여부

(2) 주택에 해당되지 아니한 경우

주택에 해당하지 아니하면 양도소득세 과세대상 자산에 해당되고, 또한 주택에 해당되지 아니하면 거주자의 주택수에도 포함되지 않는 것입니다.

① 아파트분양권

공사중인 주택을 분양받는 경우에는 주택이 완성되기 전까지는 「부동산을 취득할 수 있는 권리」로 취급되므로 주택에 해당되지 않습니다.

② 재개발 · 재건축조합 입주권

i) 2005.12.31.까지 적용방법

「도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”)」에 의한 재개발 · 재건축조합원의 입주권도 아파트분양권과 마찬가지로 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않습니다.

ii) 2006.1.1.이후 적용방법

그러나 2006.1.1.이후 관리처분계획인가로 인하여 취득한 조합원입주권이나 그 조합원으로부터 취득(상속, 매매 포함)한 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세규정을 적용하거나 1세대 2주택 이상 소유자에 대한 중과세 규정을 적용함에 있어서 거주자의 주택수에 포함하여 계산하도록 하였습니다.

다만, 「도정법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로 인하는 경우에는 주택에 포함하지 아니합니다.

조합원입주권에 대해 거주자의 주택수를 계산함에 있어서 ‘주택수에 포함하여 계산한다’는 의미는 ‘조합원입주권을 주택으로 간주한다’는 의미가 아니라, ‘주택으로는 보지 않지만 조합원입주권 이외의 주택을 양도함에 있어서 주택수 계산에만 영향을 미친다’는 의미로 해석됩니다.

③ 미완성주택

거주자가 직접 신축한 건물의 경우에는 건물이 완성되는 때 건물에 해당하므로 미완성건물의 경우에는 주택에 해당되지 않습니다. 이때 건물의 완성 여부는 건물의 사용검사 또는 사용승인 여부에 불구하고 사실상 주택으로 사용 가능한 때를 기준으로 판단하고, 사용가능한 때가 불분명한 경우에는 사용검사일(승인일), 임시사용승인일, 실제 사용일 중 빠른 날을 완성일로 보아 주택 여부를 판단합니다.

④ 공가

i) 일시적 공가

주택으로 보아야 하므로 비과세 대상의 주택에 해당되고 주택수 판정에서도 주택에 포함하여 계산하여야 합니다.

ii) 장기간 공가

주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로 장기간 공가로 방치된 주택이 주택으로 볼 수 있는지 여부는 사실판단사항입니다.

iii) 폐가인 공가

㉮ 폐가인 단독주택

사실상 사람이 거주하기 곤란한 것으로 확인된 폐가의 경우는 공부상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 주택의 기능을 상실하였으므로 주택으로 볼 수 없는 것입니다.

㉯ 재개발 · 재건축사업지구 내 폐가인 공동주택

재건축사업계획 승인 후에 재건축조합의 이주계획에 의하여 거주하던 재건축 대상주택에서 퇴거하여 주택을 임차하여 이사를 한 후 재건축조합은 재건축대상 주택의 도시가스, 수도, 전기 등 내부시설을 철거 조치를 하였다면 사실상 주거용으로 사용이 불가능한 폐가상태이므로 주택으로 볼 수 없는 것입니다. 그리고 주택으로 볼 수 없는 시기는 당해 주택의 거주자가 사실상 퇴거한 날로 봅니다.

iv) 멸실이 확정된 공가

공가인 주택을 멸실 후 운수회사의 차고지로 사용할 목적으로 취득하였으나, 주택 내에 법원의 보관 압류물품이 존재하여 멸실을 못 하다가 타 장소로 이전한 후에 멸실하여 차고지로 사용하고 있고, 멸실 전까지 주택의 용도로 사용하거나 임대한 사실이 없으면 공부상 주택일 뿐 거주자의 상시 주거용 주택에 해당하는 것으로 볼 수 없는 것입니다.

(다음에 계속...)