1세대 1주택 비과세(1)

양도일 현재 국내에 2년 이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대 1주택(그 부수토지로서 도시지역 내의 경우에는 건물정착면적의 5배(2022.1.1.이후 수도권 도시지역은 3배), 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의 토지를 말함)의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니합니다. 다만, 2017.8.3.이후 취득하는 주택부터는 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유 및 거주기간도 2년 이상 이어야 합니다.

주택은 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 보유하다 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하고자 마련한 제도라고 보시면 됩니다.

〈비과세 요건〉

1세대 1주택의 비과세요건을 세분하면 다음과 같습니다.

① 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

② 2년 이상 보유할 것(2017.8.3. 이후 취득하는 주택부터 취득당시에 조정 대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상 이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 함)

③ 미등기 양도자산, 고가주택이 아닐 것

④ 주택의 부수토지〔도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배 (2022.1.1.이후 양도하는 분부터 수도권내 도시지역은 3배), 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의 토지〕를 포함함

〈비과세 요건 판정기준일〉

1세대 1주택 비과세요건의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 합니다. 다만, 매매 계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우 또는 주택 외의 용도로 변경하는 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 합니다.

양도당시 주택이 멸실되어 나대지 상태로 양도하였으나, 양도 계약일 현재 주택이 현존한 사실이 입증되는 경우에는 당해 계약일을 기준으로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 이때의 보유 및 거주기간 계산은 취득일로부터 계약일까지로 합니다.

또한, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봅니다.

〈취득 또는 양도시기〉

비과세 규정을 적용함에 있어서 취득 및 양도시기를 별도로 규정하지는 않고 있으나, 동일한 과세처분 내에서 양도 및 취득시기를 달리하는 경우에 그 혼란이 초래되고 과세요건과 면세요건의 명확성을 요구하는 조세법률주의에 반하므로 과세 및 비과세 규정 모두 양도 및 취득시기를 동일하게 적용함이 타당하다고 판단됩니다.

〈거주자의 주택〉

1세대 1주택 비과세 규정은 국내에 주소나 거소가 있는 거주자에 한하여 적용합니다. 따라서 국내에 거주하지 않은 비거주자의 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않는 것입니다. 다만, 거주자인 상태에서 취득하여 해외이주 또는 취학 · 근무상 형편으로 국외에 출국하여 비거주인 상태에서 소유주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 비과세 규정을 적용합니다.(단, 2007.1.1. 이후에는 출국 후 2년 이내 양도분에 한함)

또한, 거주자이던 피상속인(사망자)으로부터 비거주자인 상속인(상속받는자)이 주택을 상속받아 비거주자 상태에서 양도하는 경우에는 비과세대상에 해당하지 아니합니다.

(다음에 계속...)